Самовольное строительство давно перестало быть уделом только частных застройщиков. Всё чаще на этот путь встают предприниматели: от владельцев небольших кафе до девелоперов жилых комплексов. Причины у бизнеса схожие — высокая стоимость разрешительных процедур, длительные сроки согласований и стремление быстрее выйти на рынок. В итоге самострой фиксируется не только в южных регионах, где практика распространена десятилетиями, но и в крупнейших мегаполисах страны. О причинах риска, задачах властей в части борьбы с самостроем и мерах профилактики ИА AmurMedia рассказали в Госинспекции по недвижимости.
Причины риска
Экономика скорости
Для бизнеса самострой зачастую — способ сократить расходы и выиграть время. Полный пакет разрешений и экспертиз обходится минимум в 200–220 тысяч рублей в столице и 120–160 тысяч рублей в регионах. Процедура же легального согласования в некоторых случаях может растянуться на полгода и более.
При этом, например, спрос на складские и торговые площади превышает предложение в некоторых регионах в несколько раза. Прибыль от аренды складов может достигать сотен тысяч рублей в месяц.
В условиях высокой конкуренции предприниматели делают ставку на скорость: быстрый ввод объекта в эксплуатацию, быстрая окупаемость — всего за 2–3 года.
Недооценка рисков
В погоне за сиюминутной выгодой предприниматель часто недооценивает и риски самовольного строительства. Например, штрафы для бизнеса варьируются от 20 тысяч рублей для ИП до 1 млн рублей для крупных компаний.
К этому добавляются расходы на снос, приостановка деятельности до 90 суток и репутационные потери. Нередко страдают и планы по привлечению инвестиций: банки и страховые компании с осторожностью относятся к объектам с непрозрачной историей.
Иллюзия контроля
Многие бизнесмены рассчитывают на последующую легализацию. Судебная практика действительно знает такие примеры. Так, предпринимательница из Самары смогла в Верховном суде доказать свою добросовестность: она неоднократно пыталась получить разрешения, но получала отказы. В результате ее объект признали законным в Верховном суде.
Но есть и противоположные ситуации. Одна из российских строительных компаний возвела 14-этажный дом без документов, надеясь урегулировать вопрос через чиновников. Суды сочли действия недобросовестными, и здание оказалось в подвешенном состоянии.
Практика "временных решений"
Часть предпринимателей рассматривает самострой как временную меру: построить павильон или склад, быстро отработать вложения, а затем решить вопрос с документами.
Однако временные объекты часто превращаются в долгосрочные. Но чаще всего подобные схемы просто не срабатывают. Например, некоторые рестораторы устанавливают веранды, не уведомляя власти, или продлевают работу летних кафе на срок, который превышает разрешенный. Так, несколько лет назад, арбитражный суд Саратовской области удовлетворил иск о сносе летней веранды крупного ресторана и предписал привести земельный участок в первоначальное состояние. Причина в том, что постройки не были демонтированы после прошествия разрешенного срока и утратили законность.
Почему власти борются с коммерческим самостроем
В некоторых российских городах, несмотря на строгий контроль, число самостроев только растет. Например, за 2024 год в Санкт-Петербурге, по данным комитета по контролю за имуществом петербургского правительства, их количество выросло на 30% по сравнению с 2023 годом.
В Сочи, напротив, количество выявляемой незаконной застройки снижается. Если за январь-июль 2023 года было выявлено 363 нарушения, то за аналогичный период 2024 года — 158 случаев, а за 2025 год еще меньше — 118. В Сочи действует комплексный подход по борьбе с самостроем — он включает в себя как регулярные рейды, так и обратную связь от жителей и взаимодействие различных силовых структур по этому вопросу.
Основная проблема всех самостроев — нарушение правил безопасности. Например, часто самострои возводятся без необходимой противопожарной экспертизы. Также незаконные многоэтажные дома создают дополнительную нагрузку на городские коммуникации, которая не была заложена в первоначальные проекты. В Краснодарском крае, например, широко распространена практика получения земли под индивидуальное жилищное строительство с последующим возведением многоквартирных домов. Такие объекты перегружают водоснабжение, канализацию, электросети и дорожную инфраструктуру. Один из показательных кейсов в Сочи — восемь незаконных коттеджей в Адлере. Предприниматель разделил участок на наделы по 400 кв. метров и начал строительство без разрешений. Только после открытия исполнительного производства, взыскания штрафа и наложения запрета на выезд за границу застройщик согласился на добровольный демонтаж.
Показателен и недавний случай в московском районе Бибирево. На улице Плещеева владелец нежилого здания, в котором функционировала сауна, самовольно возвел пристройку площадью около 60 кв. метров. "Договором аренды земельного участка по указанному адресу не предусмотрены возведение новых строений или изменение параметров существующего объекта. Разрешительная документация на строительные работы также не оформлялась. Однако в нарушение условий договора и разрешенного использования земли пользователь самовольно возвел к зданию пристройку и увеличил полезную площадь основного строения на 60 квадратных метров", — рассказал начальник Госинспекции по недвижимости Иван Бобров.
Из-за отсутствия правовых оснований на реконструкцию сауны, пристройка признана незаконной и была демонтирована силами Госинспекции по недвижимости.
Но столичные власти уделяют внимание не только устранению фактов самовольного строительства, но и профилактике. Для предпринимателей работает цифровая платформа "Открытый контроль". Через нее бизнес проверятся на соответствие требованиям, снижается вероятность нарушений и минимизируются риски взаимодействия с надзорными органами.
