Stavropol.Media, 23 апреля. Недвижимость на Кавказских Минеральных Водах всё чаще привлекает покупателей не только из Ставропольского края, но и других регионов России. Местные улучшают жилищные условия, переезжающие выбирают благоприятный климат, а инвесторы ищут выгодные объекты для вложения средств. При этом стоимость квадратов на КМВ значительно превышает расценки в других городах края. О том, как изменился спрос на жилье в городах-курортах, как он связан с туризмом и какая сейчас наблюдается динамика продаж, в интервью рассказала коммерческий директор Parade Development Тамара Коломийцева.
— В чём особенность рынка недвижимости на КМВ?
Рынок недвижимости Кавказских Минеральных Вод трансформировался от локального в региональный сегмент с курортной спецификой. Его развитие тесно связано с туризмом, санаторно-курортной инфраструктурой, сервисом и качеством городской среды. В отличие от типичных региональных рынков, здесь ключевую роль приобретают ликвидность актива и качественные характеристики объекта: локация, сценарии использования объекта и арендного потенциала. Эта тенденция отражается в ценовом графике региона: самые дорогие жилые объекты Ставропольского края сейчас сосредоточены именно в Кавказских минеральных водах (КМВ). Кисловодск, Ессентуки, Пятигорск и Железноводск заметно опережают другие города региона по стоимости квадратного метра.
— Насколько серьёзна конкурентная среда, какие есть запросы у клиентов? Какие есть сложности и возможности у застройщика? Трансформировалась ли ситуация за последний год?
Рынок недвижимости КМВ достаточно конкурентный, но не перегретый. За последние годы в регионе произошла качественная трансформация покупательского спроса: клиенты стали более рациональными, требовательными и избирательными. Покупатели сравнивают проекты не только по цене, но и по качеству продукта. Наиболее востребованы ликвидные продукты с понятной концепцией в проектах комплексного развития территории: однокомнатные и двухкомнатные квартиры с функциональными планировочными решениями в "хороших локациях", интегрированные в городскую среду. Устойчивость рынка Ставропольского края подтверждается балансом спроса и предложения на первичном рынке: по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и "Дом.РФ", соотношение распроданности и стройготовности по итогам 2025 года составило 79%.
В 2025 году спрос на рынке недвижимости Ставропольского края снизился на фоне высоких процентных ставок по ипотечным продуктам. Однако в отдельных локациях КМВ, где появилось новое качественное предложение, число сделок выросло до 43%.
Кавказские Минеральные Воды являются одним из наиболее перспективных для девелоперов. Рынок недвижимости региона менее насыщен предложением, чем, например, в Ставрополе, а курортные города обладают высоким потенциалом дальнейшего роста. В локации активно развиваются гибридные форматы жилья: сервисные резиденции, отели, проекты с рекреационной инфраструктурой. Именно такие продукты демонстрируют наибольшую перспективность. Одновременно с возможностями существуют ограничения, связанные в большей степени с макроэкономической ситуацией в стране — инфляционными процессами, высокой себестоимостью строительства, сохраняющимися высокими ставками по рыночной ипотеке.
— Кто по большей степени сейчас вкладывается в строящееся жильё на КМВ? Это местные жители, иногородние инвесторы или люди, переезжающие в тёплый климат из других регионов?
По текущим открытым оценкам, рынок недвижимости Кавказских Минеральных Вод характеризуется смешанным спросом. Основу покупательской аудитории составляют местные семьи, стремящиеся улучшить жилищные условия: поменять квартиру в старом фонде на более современные жилые комплексы. Параллельно усиливается миграционный и инвестиционный приток покупателей из других регионов. Увеличивается число людей, переезжающих в регион ради работы, благоприятного климата и качества жизни. Растёт интерес со стороны инвесторов, рассматривающих КМВ как более доступную по входу альтернативу другим курортным рынкам. Наибольшую активность проявляют покупатели из Краснодарского края, Ростовской области, Москвы и Подмосковья.
— Какие варианты жилья пользуются наибольшей популярностью сегодня среди покупателей?
В большей степени востребованы компактные форматы, прежде всего однокомнатные лоты. Их проще капитализировать: сдавать или перепродать для получения пассивного дохода. Наиболее популярны лоты с видовыми характеристиками в проектах комплексного развития территории, расположенные в живописных природных локациях, дополненные курортной инфраструктурой.
Таким образом, структура спроса включает: местный, миграционный и инвестиционный сегмент. Причём в Кавказских Минеральных Водах эти три потока не конкурируют напрямую, а часто усиливают друг друга: развитие курорта повышает привлекательность территории для переезда, а это, в свою очередь, поддерживает и инвестиционный интерес к жилью.
— По словам экспертов в сфере недвижимости, рынок жилья на КМВ в большей степени нацелен на будущее. Так ли это по вашим оценкам? Какие сроки сдачи у ваших объектов, насколько они сейчас заполнены?
Рынок Кавказских Минеральных Вод действительно в значительной степени работает "на будущее", но не в спекулятивном смысле, а в логике опережающего позиционирования территории. Ставка делается на дальнейшее развитие туристической отрасли — рост турпотока, обновление курортной и городской инфраструктуры, развитие особой экономической зоны туристско-рекреационного типа и повышение статуса региона как курортного направления федерального масштаба. В связи с этим часть проектов оценивается покупателями не по текущему функционалу, а с точки зрения будущей ликвидности и потенциала локации.
При этом, утверждение, что рынок живет только перспективами и ожиданиями, неверно. Уже сегодня в Кавказских Минеральных Водах есть значительный спрос на качественные и ликвидные объекты, что подтверждается увеличением числа сделок в городах региона, где появилось новое предложение, а также общей сбалансированностью первичного рынка Ставропольского края по соотношению распроданности и стройготовности. КМВ — это рынок формирующегося потребления, где покупательский спрос характеризуется избирательностью и рациональностью.
— Какая сейчас наблюдается динамика объема продаж первичного жилья и стоимости кв. м в Ставропольском крае?
После периода снижения покупательской активности в связи с высокими процентными ставками по ипотечным продуктам, рынок недвижимости Ставропольского края демонстрирует признаки восстановления и оживления покупательской активности. Так, в первом квартале 2026 года, количество сделок на первичном рынке увеличилось почти втрое (зарегистрировано 2 348 сделок), что значительно превышает показатель аналогичного периода прошлого года (составившего 790 сделок).
При этом рост покупательской активности сопровождается умеренным повышением стоимости жилья. Средний прирост цен на недвижимость составил +4,4% по сравнению с первым кварталом 2025 года. Однако динамика варьируется в зависимости от сегмента. Наибольший прирост продемонстрировал премиум-сегмент, где стоимость увеличилась на 25%, что в большей степени связано с эффектом низкой базы. Сегмент бизнес-класса также показал уверенный рост +15,4%. В комфорт-классе прирост составил — +7,2%.
