Stavropol.Media, 17 августа. Рынок недвижимости Ставрополя переживает не лучшие времена. Земельные участки потеряли в цене по сравнению с прошлым годом, вторичка просела вслед за падением спроса, а застройщики не спешат сбивать стоимость несмотря на сокращение продаж. Традиционно в августе аренда квартир стремится ввысь из-за потока студентов. Даже в такой ситуации есть возможность заработать, сэкономить и выгодно вложиться. Реально ли при столь непростом раскладе делать ставку на инвестировании в недвижимость и нужно ли сейчас покупать или продавать жилье, как быть с коммерческими помещениями, в интервью корр. ИА Stavropol.Media рассказал директор агентства недвижимости “Покупаем-продаем” Георгий Ляшов.
Георгий Ляшов. Фото: Из личного архива
Падающий рынок: земля и вторичка теряют позиции
— Георгий, давайте начнем с рынка земельных участков в Ставрополе. По сравнению с концом прошлого года есть ли падение?
— На данный момент ситуация на рынке недвижимости в Ставрополе остаётся падающей. Мы видим, что цены снижаются. Если говорить конкретно об участках, то рынок просел очень сильно — примерно на 30% по сравнению с началом этого года и концом прошлого. Это касается именно земли.
— Если говорить о вторичном рынке жилья в Ставрополе — что там происходит с ценами и спросом?
— На вторичном рынке цены идут вниз, особенно из-за отсутствия спроса. Сильнее всего просели большие лоты — трёх— и четырёхкомнатные квартиры. Мы видим не только падение цен, но и сокращение предложения: объектов стало меньше, они реже выходят в рекламу. Рынок сильно перекошен. Раньше трёшка легко разъезжалась на две однушки, сейчас такого нет — чтобы продать большой лот, приходится докладывать. Поэтому сейчас, наоборот, выгоднее покупать большие квартиры: лучшее время, чтобы переезжать из меньшего жилья в большее.
Что происходит с рынком жилья в Ставрополе. Фото: ИА Stavropol.Media
— А как обстоят дела на рынке новостроек? И есть ли сейчас способ сэкономить при покупке?
— Разница между первичкой и вторичкой сейчас существенная — разрыв большой. Первичный рынок не может гибко реагировать на состояние рынка, застройщики не корректируют цены вниз так оперативно, как вторичка. При этом продажи просели сильно — это видно даже по данным Дом.РФ, где в разрезе каждого дома можно посмотреть объёмы. Даже в домах, которые сдавались в конце прошлого года, например в ноябре, ещё остались нераспроданные лоты. Поэтому мой совет: чтобы получить лучшую цену, надо идти напрямую к застройщику и торговаться за конкретные лоты. Они будут готовы к снижению стоимости на отдельные квартиры.
Аренда: сезонный пик, неадекватные собственники и уход в ипотеку
— Многие покупатели сейчас заморозили сделки из-за дорогой ипотеки. Когда, на ваш взгляд, рынок снова оживёт?
— Ипотека сейчас недоступна — ставки очень высокие. По моим прогнозам, рынок пойдёт вверх и начнётся существенное движение, когда ставки по ипотеке будут не выше 10% годовых. Тогда можно будет говорить о каком-то росте. Новые комплексы закладываются, но не в том объёме, в котором были раньше. Мы видим снижение и по количеству квадратных метров, и по старту новых проектов — рынок на это влияет сильно.
— Что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? С какими тенденциями вы сталкиваетесь?
— Аренда ещё есть, но я прогнозирую, что ставки будут снижаться и пойдут вниз. На бизнес давит покупательская способность, которая снижается. Плюс вполне возможно появление новых лотов на рынке в небольшой нарезке — это связано с последними событиями по Wildberries. Раньше самым ходовым форматом были помещения 50—70 квадратов, они находятся в неплохих локациях, и они вполне могут выйти на рынок. Ставки арендные тянут за собой стоимость самой недвижимости, потому что стоимость коммерции определяется от ставки, которую платит арендатор.
Сетевики чувствуют себя неплохо, торговая недвижимость по заключённым договорам стабильна. А вот мелкий бизнес чувствует себя хуже — мы видим тенденцию: арендаторы постоянно запрашивают снижение ставок. Собственники, чтобы не терять арендный поток, многие идут на это снижение.
Что происходит с рынком жилья в Ставрополе. Фото: ИА Stavropol.Media
— Георгий, насколько я знаю, сейчас самый пик сезона на аренду жилья. С чем это связано и какие ставки?
— Ежегодно в августе высокий спрос на аренду — это как декабрь в продажах. Исторически сложилось, что Ставрополь — город студентов, очень многие приезжают сюда учиться. Драйвером роста цен на аренду жилья также является плачевное состояние общежитий, которые принадлежат вузам или колледжам: либо их не хватает, либо комнаты в них не очень хорошего качества, и студенты не хотят туда заселяться. Сейчас проходит реконструкция и ремонт некоторых общежитий, они закрыты на заселение — это тоже подогревает спрос на аренду. Ставки в августе всегда немного выше, чем в другие месяцы, и они повышаются каждый год. Конечно, кто может себе позволить — приобретает квартиру на время учёбы, но большинство остаётся в аренде.
Но аренда — рынок очень специфический. Еще одна причина роста цен — неадекватность собственников в аренде.
— Что вы имеете в виду? В чём это проявляется?
— Неадекватность проявляется во всём — от мелочей до глобальных вопросов. Многие арендаторы хотят просто заехать и жить, чтобы их никто не трогал, чтобы они были уверены, что их не выгонят. Но частая ситуация: сегодня я сдаю квартиру на 11 месяцев, а через 2—3 месяца в моей жизни что-то меняется, я решаю продавать жилье и ставлю арендатора перед фактом. Тот не всегда может отстоять свои права, потому что многие до сих пор не заключают официальный договор: собственники не хотят платить налоги, арендаторы идут на уступки, потому что деваться некуда. Хотя документ защищает обе стороны. В интернете множество историй, когда арендодатель приходит в любое время, проверяет, как живут арендаторы, выставляет условия.
—То есть люди готовы платить банку больше, лишь бы не зависеть от капризов собственников? Как сейчас соотносятся арендные и ипотечные платежи?
— Многие выбирают банк как партнёра на 10, 20 или 30 лет и влезают в ипотеку, чем снимать. Потому что банк меньше лезет в твою жизнь, если ты оплачиваешь ставку как аренду. Плюс — вкладываешь в своё жильё, а не отдаёшь деньги чужим людям. Сейчас ставки аренды ниже, чем платёж по ипотеке. Но если мы сравниваем первичку и используем льготные программы, то ставка за ипотеку примерно равна стоимости аренды.
Где заработать: инвестиции в землю, коммерцию и готовый бизнес
— Георгий, многие ли покупатели сегодня рассматривают новостройки как выгодное вложение. Насколько это оправданно?
— Приобретая первичку, люди забывают, что рынки первичной и вторичной недвижимости не существуют отдельно друг от друга. Покупая у застройщика, ты автоматически становишься участником вторичного рынка, когда решишь продать. И здесь многие сталкиваются с проблемой: стоимость их жилья при выходе на рынок становится меньше. Это как с автомобилями — выезжая из салона, машина сразу теряет в цене. То же самое сейчас происходит и с жилой недвижимостью. Поэтому история инвестирования именно в первичный рынок перестала быть выгодной.
— А есть ли сейчас вообще смысл вкладывать деньги в недвижимость? Где ещё можно заработать?
— Единственное, что остаётся, — это земельные участки. Но это долгая история: не получится купить сейчас и продать в течение года с доходом выше, чем по вкладам. Нужно выбирать районы, которые будут развиваться и на которые есть понятные программы. Например, в Ставрополе Чапаевка — губернатор обещал строительство улицы Атаманской, и как только она появится, участки в этом районе автоматически вырастут в цене. То же самое с юго-западным районом — улица Ландшафтная: планируется реконструкция, положат асфальт и сделают выезд на Черниговскую, и весь район подорожает. Одно дело — земляная дорога, другое — асфальт. Также СНТ, которые сейчас умирают: если там сменятся председатели на деятельных, которые будут привлекать средства и заниматься коммуникациями и дорогами, земля тоже станет расти. Плюс остаётся коммерческая недвижимость — если приобрести хороший объект и сдавать бизнесу, там есть понятная постоянная доходность.
Тематическое фото. Фото: Сгенерировано GigaChat (18+)
— Какую доходность можно получить в разных сегментах? И в чём разница?
— По квартирам средняя доходность от аренды — около 4,5% годовых, без учёта стоимости самой недвижимости. По коммерческой недвижимости — от 8 до 12% годовых, в зависимости от объекта и локации. Первичка в многоквартирных домах даёт примерно от 5 до 7% годовых. То есть коммерция выгоднее, но и требует более грамотного подхода.
— Если говорить про земельные участки — сколько примерно нужно ждать, чтобы получить прибыль?
Инвестировать в землю можно сейчас, но инвестиция — это не только про вход, но и про выход. Если войти сейчас, то выходить лучше через 3–5 лет. Это как раз посленалоговый период, когда можно продать без уплаты налога. И налоги всегда нужно учитывать при инвестировании.
— А что насчёт земельных участков — сейчас хорошее время для инвестиций?
— Если речь о приобретении земельного участка с целью последующего инвестирования — сейчас тоже очень хорошее время. Как на рынке акций: падает — покупай. Но здесь каждому нужно идти разговаривать с конкретным собственником, торговаться — и тогда будет возможность взять действительно хорошие лоты.
— А если человек хочет получать пассивный доход от аренды — есть ли сейчас интересные варианты?
— Если с точки зрения получения арендного дохода — сейчас очень хорошие условия на приобретение готового арендного бизнеса. Когда уже сидит арендатор, вам больше ничего не нужно: вы просто покупаете объект, и он приносит доход с первого дня. Это может быть даже сетевой арендатор. Раньше такие объекты продавались с окупаемостью 12–13 лет в Ставрополе, а сейчас есть объекты с окупаемостью 9–10 лет.
— Георгий, если подводить итог: стоит ли сейчас покупать или продавать недвижимость?
— Однозначно стоит, если это решает конкретный вопрос. Недвижимость — это инструмент. Всё зависит от запроса конкретного человека. Если у вас расширение семьи и вам нужно переезжать из однушки или двушки в трёшку или четырёшку — однозначно да. Сейчас самое лучшее время, потому что доплата за переезд не такая высокая будет. Если у вас разъезд, например развод, — тоже да, потому что душевное состояние важнее денег. В основном сейчас все решают именно жилищный вопрос. Разница в цене между меньшим и большим жильём сейчас меньше, чем была раньше.
