Ставропольский край регулярно входит в топ-10 субъектов России по объемам ввода жилья, но к сентябрю немного сдал — 11-е место по РФ, хотя по-прежнему 1-е место на Северном Кавказе. При всех сложностях строительная отрасль уверенно двигает регион по пути социально-экономического развития. Среди обилия вариантов на рынке новостроек не отстают в цене и вторичные дома, и квартиры, особенно в курортных городах Кавказских Минеральных Вод. Какие предложения преобладают осенью 2025 года, что лучше покупать сейчас, если рассматривать недвижимость как долгосрочное вложение капитала, и есть ли вообще спрос при высокой ключевой ставке и внушительных процентах по ипотеке — в обзоре ИА Stavropol.Media.
Курортный "квадрат" подрос, в округах — стабильность
Официальные цены на жилую недвижимость на Ставрополье стремительно растут, прежде всего, в двух городах-курортах — Кисловодске и Ессентуках.
В октябре региональное министерство строительства и архитектуры утвердило среднюю рыночную стоимость квадратного метра в каждом из округов. Лидером стал Кисловодск, где "квадрат" оценили в 196,1 тыс. рублей. Годовой рост составил 16 тыс. рублей (в сентябре 2024 года было 180,1 тыс.). При этом самый существенный скачок пришёлся на Ессентуки — с 112,5 тыс. до 141,1 тыс. рублей.
Стоимость недвижимости на Ставрополье. Фото: ИА Stavropol.Media
В то же время в Железноводске рыночная стоимость жилья, по данным краевого минстроя, за год никак не изменилась и составляет 135,8 тыс. рублей за кв. метр, а в Пятигорске подросла лишь на 2 тыс. — до 155 тыс. рублей.
В Ставрополе рост также не такой значительный, как на курортах — с 94,7 тыс. до 98,4 тыс. рублей, а во многих аграрных районах с преобладанием частной застройки вообще никаких изменений с сентября 2024 года — 59,3 тыс. рублей за "квадрат".
Такие цены в округах можно объяснить низкими темпами строительства и преобладанием на рынке вторичного жилья. Поскольку, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, в сентябре 2025 года средняя себестоимость 1 кв. метра в Ставропольском крае составила 57,3 тыс. рублей.
Рост цен на недвижимость с сентября 2024 года по октябрь 2025 года. Фото: ИА Stavropol.Media
По словам председателя Союза риелторов Ставропольского края Инны Овсянниковой, темпы ввода жилья замедлились из-за высокой ключевой ставки и дорогих кредитов.
"Некоторые застройщики откладывают старт продаж до улучшения рыночных условий, а также оттягивают сдачу объектов из-за удорожания материалов. Кроме того, снижается активность в классах "эконом" и "комфорт". При этом премиальное жильё, особенно в Ставрополе и Пятигорске, демонстрирует стабильный спрос", — прокомментировала Инна Овсянникова.
Она отметила, что в регионе цены на жильё эконом-класса держатся в пределах 70-90 тыс. за кв. метр, в "комфорте" достигают 120 тыс., а в премиальном сегменте начинаются от 140 тыс. за "квадрат", особенно на курортных территориях.
Апартаменты в Кисловодске вместо 14 квартир в Провансе
Реальные предложения продавцов значительно превышают по цене официальные, пусть и усредненные, данные. Так, в Кисловодске есть вариант взять 4-комнатные апартаменты площадью 576 кв. метров за 250 млн рублей, или 433 тыс. за "квадрат". И это уже с уценкой — ещё в сентябре просили 275 млн. Это вторичное жильё — дом построили ещё в 2013 году.
За такую сумму, к примеру, можно на вторичном рынке купить три элитных квартиры во французской Ницце с видом на море, либо 14 скромных однокомнатных квартир по 18 млн рублей в новостройке на Лазурном берегу.
Кисловодск бьёт рекорды по стоимости недвижимости. Фото: Сергей Бумагин, ИА Stavropol.Media
По мнению Инны Овсянниковой, такие предложения отчасти связаны со стабильным спросом и одновременно дефицитом на вторичном рынке качественных вариантов в хороших локациях. В частности, Кисловодске, Пятигорске, Ставрополе.
— В перспективе вырастет спрос на готовое жильё из-за возможного появления долгостроев. Тем не менее, сейчас первичный рынок показывает активность благодаря льготным госпрограммам, семейной ипотеке. В то же время покупатели стали тщательнее подходить к выбору недвижимости. Они изучают застройщиков, инфраструктуру, избегают рискованных проектов, — говорит эксперт.
На одном из сервисов по продаже недвижимости первые 10 строк занимают предложения из Кисловодска. Из них самый "дешевый" вариант — черновая "трёшка" за 47,1 млн рублей в новом пятиэтажном доме на улице Пятигорской.
Вклинивается в список элитных домов жилой комплекс, строящийся в Ставрополе на углу улиц Ленина и Доваторцев. Сейчас там одно из самых дорогих предложений — 5-комнатная квартира за 47 млн рублей. Это 160 тыс. за 1 кв. метр. Дороже в краевом центре пока найти не удалось.
В Ессентуках одна из самых дорогих квартир стоит 40 млн рублей, в Пятигорске — дом за 35 млн, а в Железноводске — квартира за 26 млн рублей.
Сельский дом — по цене квадратного метра
Ставрополье — регион контрастов, где от курортной роскоши до сельской обыденности по прямой 100-200 км. К примеру, в посёлке Нижняя Терновка Труновского округа с населением, по данным 2020 года, 162 человека есть в продаже квартира в одноэтажном доме с земельным участком за 100 тыс. рублей. Там нет ремонта, но есть железная кровать и советский трельяж.
В других населенных пунктах есть и достаточно приличные дома с ценой до 1 млн рублей. Так, в хуторе Родионов Новоалександровского округа дом в 45 "квадратов" продают за 750 тыс. рублей. В селе Отказное Советского округа похожая постройка доступна за 900 тыс., а в посёлке Новокумский Левокумского округа — за 950 тыс. рублей.
Есть за 900 тыс. и квартира с участком в Михайловске — городе-спутнике Ставрополя. Там две комнаты общей площадью 31 кв. метр. Нет ванной и туалета, но "жить можно".
В краевом центре наиболее доступное предложение сейчас — 1-комнатная квартира площадью 21 кв. метр на улице Ясеновской. Её продают за 1,1 млн рублей. Это отдельный дом с коммуникациями и даже небольшим участком земли для "зелени и цветочков".
Мигранты — двигатель торговли
Какой бы не была экономическая ситуация в стране, южные регионы, к которым относят и Ставрополье с его курортами, всегда будут в более выгодном положении — высокий спрос поддерживает внутренняя и внешняя миграция.
— В основном на Ставрополье переезжают из республик Северного Кавказа, чтобы получить образование или найти более высокооплачиваемую работу. Из Сибири и Дальнего Востока наблюдаем климатическую миграцию. В лидерах — Красноярский край и Иркутская область. Кроме того, в поисках более дешевого жилья едут из Ростовской, Волгоградской областей, Краснодарского края. Из Москвы могут переезжать в поисках лучшей экологии и более низких цен, — считает Инна Овсянникова.
Вторичное жильё дорожает на Ставрополье. Фото: Сергей Бумагин, ИА Stavropol.Media
По её словам, основные покупатели — всё-таки россияне. Доля иностранцев невелика, но наблюдается бизнес-миграция, и покупка жилья для родственников из стран СНГ — Казахстана, Армении, Азербайджана и Узбекистана. Также есть случаи инвестиции в курортную недвижимость предпринимателей из Турции и ОАЭ.
— Спрос со стороны иностранцев может вырасти при развитии туристической отрасли. Пока основные покупатели — жители соседних регионов и крупных городов, — добавила эксперт.
Она считает, что по-прежнему есть смысл инвестировать средства в первичное жильё и курортную недвижимость. Что касается индивидуального жилищного строительства — в тренде коттеджные посёлки с готовой инфраструктурой. Покупка "диких" участков и самострой уже не столь актуальны.
Такая тенденция, по мнению председателя краевого Союза риелторов, сохранится и в 2026 году. Главным драйвером спроса на Ставрополье останется миграция. При этом есть риск переизбытка предложений в новостройках, что может привести к незначительному снижению цен в отдельных сегментах.
— Рынок движется в сторону более безопасных и комфортных форматов — апартаменты, коттеджи. Однако доступность жилья для местных жителей с невысокими доходами снижается — цены на вторичное жильё продолжают расти, — говорит Инна Овсянникова.
По её словам, в ближайшие 2-3 года рынок продолжит рост, но темпы будут зависеть от доступности кредитов и развития инфраструктуры.
