Stavropol.Media, 11 июля. Инфляция съедает рубли, но недвижимость отбивает разницу. Однако получить сверхприбыль удаётся тем, кто знает все тонкости, готов рискнуть и чувствует себя как рыба в воде на рынке недвижимости. Старший партнёр агентства недвижимости “Этажи” в Ставрополе Александр Сергеев в интервью корр. ИА Stavropol.Media привел примеры расчётов покупки в новостройках, сравнил цены котлована и готового жилья и объяснил, почему не рекомендует вкладываться в кладовки и парковки.
Александр Сергеев. Фото: Из личного архива эксперта
— Если говорить простым языком: недвижимость сейчас — это инструмент для сохранения денег или для заработка?
— Если речь идёт именно о сохранении, то сохранять недвижимость безусловно выгодно. Она дорожает вместе с ростом инфляции. То, что инфляция съедает в обычной валюте, когда та хранится под подушкой, недвижимость эту разницу отбивает.
А вот заработать на недвижимости в текущее время крайне сложно. И не только в России, но и в целом по миру.
Чтобы приумножить, нужно искать действительно выгодные лоты, которые продаются заметно дешевле. Например, ремонтировать их. Есть такое направление, как флиппинг: используешь недорогие материалы, делаешь свежий ремонт и перепродаёшь квартиру. В этом случае заработать можно.
Либо нужно вовремя подключаться к ситуациям. Например, как было с Дубаем, когда его начали бомбить. На фоне этого те, кто паникует, начинают продавать, причем с хорошим дисконтом. Это можно перепродать, а когда ситуация стабилизируется, всё быстро отбивается. На этом тоже хорошо зарабатывать.
Но это единичные кейсы на рынке.
— Любые вложения в недвижимость связаны с риском?
— Конечно, любые инвестиции всегда сопровождаются риском. Это надо учитывать. Нет такого, чтобы мы вложили деньги и гарантированно получили прибыль или даже просто сохранили капитал. Например, если просто понесём деньги под вклад, есть определённая сумма, которая государством страхуется. А всё, что выше этой суммы, можно потерять.
— Имеет ли смысл для инвестирования покупать квартиру на стадии котлована или лучше брать готовое жильё? Здесь мнения экспертов расходятся, какого придерживаетесь вы?
— На самом деле без разницы. Если говорить про котлован, цены там всегда ниже. Но надо понимать, что такое котлован.
Пример. Строится жилой комплекс, по проекту — три дома. Первый на котловане будет стоить 100 тысяч рублей. Когда половина дома вырастет, цена станет 120 тысяч рублей. В этот момент застройщик начинает строить вторую очередь и продаёт там квартиры на котловане тоже по 120 тысяч рублей. Когда второй дом дорастёт до середины, цена будет 140 тысяч рублей, но на котловане он был 120. А у первого дома на котловане было 100.
Поэтому фраза про то, что на котловане дешевле, правдивая. Но объективно цена на котловане всегда в рынке.
Стоит ли покупать на котловане и ждать — это вопрос цели. Если мы планируем жить в этом ЖК, в этом районе, то да, это выгоднее, чем потом покупать готовое жильё. А если мы заходим как в инвестиции, то только с целью сохранить. Преумножить здесь никак не получится.
Деньги в бетон: как заработать и сохранить капитал — эксперт из Ставрополя. Фото: Сгенерировано GigaChat (18+)
— Застройщики привлекают покупателей льготной ипотекой на первичном рынке и акциями. Выгодно ли это для инвестирования в бетон?
— Если говорить об ипотеке, то господдержка, которая сейчас есть, — это семейная ипотека. Есть ещё IT-ипотека, но она менее востребована, потому что ограниченный сегмент. Более массовый продукт — семейная ипотека. Она доступна практически всем, у кого есть ребёнок до семи лет. Вот в Ставрополе это так.
Тяп-ляп и построили: какие дефекты находят в новостройках эксперты на СтавропольеСам продукт "ипотека" — шикарный. Покупать квартиру так гораздо лучше, чем за наличные. Какой смысл отдавать 5 млн наличкой, если можно отдать первоначальный взнос — 1 млн наличными, а остальные 4 млн вложить куда-то в другое направление и там их приумножить либо сохранить? Ипотека под 6% — это подарок на сегодняшний день. К 1 июля семейная ипотека поменяет условия. Какие будут новые — пока неизвестно. Где-то в июне правительство должно утвердить новые условия, и под них рынок уже будет подстраиваться.
Если же говорить о том, чтобы взять ипотеку на готовое жильё, это разумно для тех, кто сейчас живёт в аренде. Потому что если мы берём квартиру на котловане, мы ждём год-полтора-два, пока дом построится и сдастся. В это время нужно платить и по ипотеке, и за аренду. Для многих это непосильно. А когда жилой комплекс уже готовый, мы просто берём ипотеку, заезжаем, делаем ремонт и живём.
— Перейдём к малым формам инвестирования — парковочным местам и кладовкам. Насколько развит этот тренд в Ставрополе? Можно ли на этом заработать?
— Тренд не развит. Большой фурор, о котором я слышал, был только в Москве. Возможно, частично в Санкт-Петербурге и Новосибирске. Но именно в Ставрополе это спросом не пользуется. Массового хайпа, тренда не существует.
На сегодняшний день парковочные места и кладовки у застройщиков не распродаются. Жилые комплексы сдаются, а большой процент таких видов недвижимости остаётся на балансе застройщика. Их продают в рамках акций: "купите трёхкомнатную — кладовку в подарок", "купите две двушки — получите парковочное место за 50 тысяч". Так их сейчас и продают.
Это связано с тем, что людям неинтересно их брать по простой причине: на них не распространяется льготная ипотека. Только обычная рыночная, где сейчас высокий процент. А столько наличности у людей нет, чтобы приобретать такой тип недвижимости.
Подземный паркинг. Фото: Сгенерировано GigaChat (18+)
— То есть получается, что вкладывать туда деньги сейчас невыгодно?
— Невыгодно. Какую цель мы преследуем, когда покупаем парковочные места или кладовки? Парковочное место — чтобы потом сдавать в аренду и получать доход. Кладовку — тоже чтобы сдавать в аренду, и люди там хранили свои вещи.
Но если смотреть на рынок вглубь: дом сдался, а заселяется он в течение трёх лет после сдачи. Люди делают ремонт. Кто-то не заезжает сразу, потому что не хватает средств. Кто-то ждёт, пока дом даст усадку, чтобы ремонт не переделывать. А кто-то просто купил квартиру как накопитель — понимает, что какая-то сумма у него есть, и в случае чрезвычайной ситуации можно продать и вытащить деньги. Такие люди просто держат квартиру, не ремонтируют.
Наполняемость жильём в первый год после сдачи — условно 10–15% от дома. Держать там много машино-мест и кладовок бессмысленно — их никто не будет брать в аренду. Получается, деньги свои заложил, а спроса нет. Ни сдать, ни продать не можешь. Если продавать, то цену придётся ставить плюс-минус как у застройщика. А он это мониторит, у него тоже остаётся пул такой недвижимости, и застройщик всегда будет делать на них специальные условия. Конкурировать с ним не получится.
К тому же купить такую недвижимость от застройщика гораздо проще, чем на вторичном рынке от физического лица. Там есть риски: кто-то обанкротится, есть скрытые наследники, которых можно вовремя не узнать. В итоге можно потерять недвижимость. Поэтому людям гораздо проще прийти напрямую к застройщику, который отдаст чуть дешевле, чем физическое лицо.
И ещё люди платят за коммунальные услуги — и за кладовку, и за парковочное место.
Вторичка ожила: Ставрополь — четвёртый в РФ по падению цен в этом секторе Какие квартиры на вторичном рынке сейчас пользуются спросом, рассказал риелтор агентства недвижимости “Этажи”
