Stavropol.Media, 26 июня. Рост ипотечных ставок заставляет рынок жилья искать обходные пути: рассрочки, субсидированные ставки и комбинированные схемы становятся всё более популярными. Однако, по мнению эксперта Северо-Кавказского федерального университета Елены Золотовой из Ставрополя, такие инструменты несут риски для всех участников сделок и не решают проблему доступности кредитов.
"Несмотря на снижение ключевой ставки до 14,25%, рыночная ипотека по-прежнему держится в диапазоне 17-21% годовых. И при таком уровне ежемесячного платежа рынок физически не может опираться на рыночное кредитование. По данным Дом.РФ, около 82% ипотечных выдач в 2025 году пришлось на программы господдержки, прежде всего на "Семейную ипотеку", а общий объём выдач сократился примерно до 4,5 трлн рублей против почти 5 трлн в 2024 году", — рассказала кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и кредита института экономики и управления СКФУ Елена Золотова.
По её словам, государство остаётся главным источником поддержки спроса, однако ужесточение условий льготных программ — в частности, правило "одна льготная ипотека на семью" — сокращает круг заёмщиков и подталкивает девелоперов к собственным инструментам стимулирования продаж. Чем жёстче регулируется господдержка, тем активнее рынок порождает обходные схемы.
Риски распределяются по-разному. Для застройщиков ключевая угроза — накопление непроданного жилья: по данным Дом.РФ, около 33 млн кв. м строящегося жилья имеют распроданность ниже нормативного уровня. При этом рост цен фактически остановился — за пять месяцев 2026 года новостройки подорожали примерно на 3%, что ниже инфляции.
Для покупателей главный риск — "отложенное решение". Многие оформляют рассрочку в расчёте на скорое удешевление ипотеки. Но если к моменту закрытия рассрочки кредиты останутся дорогими, заёмщику придётся искать дополнительные средства или переходить на ипотеку на менее комфортных условиях.
"Для банков и инвесторов фактором риска выступают субсидированные программы, при которых стоимость объекта оказывается выше его потенциальной цены при перепродаже. В государственных льготных программах разницу между льготной и рыночной ставкой компенсирует бюджет, и цена квартиры не искажается. Иное дело, если субсидирование идёт от самого застройщика. Чтобы оплатить банку снижение ставки, девелопер закладывает стоимость этой субсидии в цену лота. В итоге объект стоит дороже рыночной цены, а для банка это означает переоцененный залог и скрытый риск на балансе", — объяснила эксперт.
По её прогнозу, в ближайшие 12-18 месяцев наиболее вероятен сценарий постепенной нормализации: снижение ставок вернёт часть спроса в классическую ипотеку, но процесс будет растянут во времени. При этом рынок не переходит в кризисную фазу, а адаптируется к новой стоимости денег. Однако период, когда рост цен на 20–30% в год компенсировал любые ошибки, закончился. Конкурентным преимуществом становятся качество проекта, устойчивость девелопера и реальная платёжеспособность покупателя.
