Stavropol.Media, 30 марта. В 2026 году рынок недвижимости Ставропольского края уверенно держится на плаву: первичка диктует уровень цен, Кавминводы притягивают федеральных девелоперов, а покупатели голосуют за комфорт с видом на горы. Руководитель комитета Торгово-промышленной палаты Ставропольского края по предпринимательству в сфере недвижимости, генеральный директор федеральной компании ООО Агентство недвижимости "Золотой ключик" Ольга Миронова дала большое интервью руководителю ИА Stavropol.Media Наталье Мурье. Эксперт прогнозирует зрелость рынка без былого ажиотажа, раскрывая тренды спроса, инвестиций и вызовов.
Ольга Миронова. Фото: Из личного архива Ольги Мироновой
Рынок жилья и прогнозы
— Ольга Геннадьевна, как вы оцениваете динамику цен на первичное и вторичное жилье в Ставропольском крае в 2026 году, особенно в Ставрополе и на Кавминводах?
— По сравнению с 2025 годом цены на Ставрополье, как и по всей России, продолжают расти, но процент роста небольшой. Первичный рынок по-прежнему удерживает цены и диктует свои особые условия. На этом фоне вторичный рынок, который также показал рост за последние 3 года на 20–30%, немножко начинает проседать и успокаиваться на фоне первичного рынка.
— Какие города и округа Ставропольского края покажут наибольший рост спроса на жилье в 2026 году и почему?
— В период с 2022 по 2025 год происходит развитие рынка новостроек по двум причинам. Первая — к компаниям, работающим на местном рынке строительства, присоединились девелоперы федерального значения из других регионов России. Внедряются современные стандарты строительства и продукта, уходя от советского наследия санаториев к современным жилым экосистемам. Курортная недвижимость становится драйвером внедрения инноваций.
Очень активно развивается город Кисловодск, который принял федеральных застройщиков. Компании диктуют свои условия, оказывая серьезную конкуренцию местным строительным фирмам. Зачастую квартиры в их новых проектах сдаются с ремонтом, мебелью и даже в некоторых случаях с бытовой техникой.
Вторая причина — серьезные финансовые вливания, в том числе по государственным программам развития курортных территорий. Происходит большая реконструкция устаревшей инфраструктуры, дорог, коммунальных сетей, производится благоустройство общественных пространств — парков, скверов, озер.
Однако, считаю, что дальнейшего взрывного роста цен, как это было в последние 4 года, не будет: на мой взгляд, потолок цен достигнут.
— Влияет ли сокращение льготной ипотеки на доступность квартир для среднего класса в Ставропольском крае?
— Безусловно, влияет. Однако льготная ипотека по-прежнему работает, и те, кто нацелен на улучшение жилищных условий и чьи финансовые и иные возможности позволяют, пользуются этим инструментом в полной мере.
— По вашим оценкам, за сколько месяцев или лет в среднем удается полностью распродать квартиры в новостройке на Ставрополье? По данным "Известий", в соседнем Краснодарском крае не продано около 80% жилой площади. Актуальна ли эта проблема для нашего региона?
— Так как количество земельных участков для застройки в Ставропольском крае не так велико, проекты новостроек будут востребованы, и проблем с реализацией у строителей не должно быть. Если смотреть по Краснодарскому краю, то там рынок перенасыщен новыми объектами, и все, кто хотел приобрести жилье у моря в целях инвестирования или проживания, уже это сделали. Поэтому спад спроса вполне закономерен. Думаю, что КМВ это не грозит — пока сфера новостроек находится здесь на подъеме, и мы ожидаем только роста и дальнейшего развития.
Добавлю, что рынок КМВ явно смещен в будущее. Несмотря на высокие цены, он остается "рынком ожидания". Основной ввод жилья придется на 2026–2027 годы и далее. В Кисловодске доля готовых новостроек составляет всего 12% — более половины проектов будут сданы не ранее чем через два года. В Ессентуках в 2025 году планировалось ввести лишь 16% объектов, а основная волна сдачи также ожидается в 2026–2027 годах. В Пятигорске ситуация иная: 67% строящихся объектов должны были быть сданы уже в 2025 году.
Инвестиции и тренды
— Какие инвестиционные инструменты в недвижимости Ставропольского края рекомендуете для 2026 года?
— Курорты КМВ — новые точки роста, и вот почему. Рынок Краснодарского края перегрет, в связи с этим интерес инвесторов и застройщиков смещен на новые недооцененные территории. Поэтому я однозначно рекомендую вкладываться в новостройки курортных городов Кавказских Минеральных Вод.
Что касается инвестиционных инструментов, то в первую очередь — это сдача квартир в посуточную аренду. В отличие от курортов Сочи или Анапы, квартира или апартаменты в новостройках курортных городов Северного Кавказа будут приносить доход 10 –11 месяцев в году, а сдача объекта, например, в новостройке посуточно "под ключ" (так называемый "курортный найм") приносит доходность выше банковского депозита в 2 — 3 раза.
— Насколько актуален флиппинг "инвестиционной вторички" в Ставрополе по сравнению с новостройками в Кисловодске?
(Флиппинг — стратегия инвестирования в недвижимость, при которой инвестор покупает объект по цене ниже рыночной, ремонтирует его и перепродает по более высокой цене (Прим.ред.)
— Флиппинг в городах КМВ менее актуален. Почему? Потому что год постройки дома никто не отменял. А так как страховые компании неохотно страхуют старый фонд, которого в курортных городах региона пока еще достаточно много, и взять ипотеку на эти объекты весьма проблематично, флиппинг как инструмент получения дополнительной прибыли становится просто невыгоден.
— По вашим прогнозам, ожидается ли рост спроса на коммерческую недвижимость в крае?
— На этот вопрос ответ однозначный — не ожидается. Начиная с 2020 года бизнес находится в затрудненном положении. Это можно проследить по большому количеству объявлений о сдаче в аренду коммерческих площадей, которые мы видим на улицах Кисловодска.
Если раньше ценник на коммерцию обгонял жилые объекты на 30–40% за квадратный метр, то сейчас цены сравнялись. Это говорит о том, что коммерческими площадями рынок насыщен, и я думаю, что в ближайшее время тенденция по снижению спроса в коммерческом сегменте останется.
Покупательские предпочтения
— Как изменились запросы покупателей на жилье в Ставропольском крае?
— Предпочтения, разумеется, изменились. Теперь покупатели хотят жить в новых комфортных жилых комплексах с развитой инфраструктурой, благоустроенными дворами, парковками. Неплохо, если из окон будут открываться виды на горы, а квартиры сдаются с полной отделкой. Также есть спрос на спортивные учреждения, магазины и салоны красоты в ближайшем окружении.
Очень много покупателей из других регионов России — их привлекает горный воздух, лечебная вода, уникальная природа и особая "ампирная" архитектура городов. В условиях ограниченных возможностей для посещения других стран мира наши отечественные курорты становятся настоящим спасением для любителей экзотического отдыха или лечения.
— Каковы основные критерии выбора района для молодых семей в Ставропольском крае?
— В первую очередь — это доступность медицинских и образовательных учреждений для детей — школ и детсадов. Это касается в том числе и старого фонда, и новых проектов, где уже запроектирована вся необходимая социальная инфраструктура.
Перспективы и вызовы
— Что ждет рынок аренды в Ставропольском крае в 2026 году?
— Рынок аренды в Ставропольском крае всегда был востребован, и ценник на посуточную аренду достаточно высок. Думаю, что этот тренд сохранится еще долго, и как инвестиционный проект это может быть интересно.
— Стоит ли инвестировать в апартаменты в Пятигорске и Кисловодске, учитывая туристический бум?
— В апартаменты Пятигорска и Кисловодска инвестировать стоит, потому что очень интересные застройщики пришли — это застройщики Москвы и Краснодара, которые специализируются на таком сегменте жилья. Такие объекты продаются по цене жилой недвижимости. Плюс застройщик берет их в управление, что очень удобно, и сразу просчитывает процент доходности.
— Сказываются ли системные коммунальные проблемы в Кисловодске с водоснабжением и отоплением на спросе аренды и покупки жилья?
—Как и в других городах КМВ, в Кисловодске есть проблемы с коммуникациями, но они не настолько глобальные, чтобы серьезно повлиять на уровень продаж. Так что на аренде и покупке это никак не сказывается.
