Stavropol.Media, 23 мая. Покупать квартиру у застройщика или на вторичке? Сдавать жильё в долгую аренду или присмотреться к коммерции? А может, проще положить деньги в банк под проценты и ничего не делать? В 2026 году эти вопросы стали главной головной болью для жителей Ставрополья, у кого есть свободный капитал. В интервью корр. ИА Stavropol.Media руководитель ставропольского агентства недвижимости РБР Николай Чивиджев рассказал, почему покупка квартиры в новостройке может превратиться в убыточную инвестицию, как сохранить и приумножить капитал и почему сдачу жилья сложно назвать пассивным доходом.
руководитель агентства недвижимости РБР Николай Чивиджев. Фото: Из личного архива
Инвестиции в жильё
— Николай, по вашим наблюдениям, какую жилплощадь выбирают жители Ставрополья для инвестирования?
— К сожалению, большинство жителей края, не имея достаточного инвестиционного опыта, выбирают для вложений жилую недвижимость — и чаще всего на этапе строительства, напрямую у застройщика.
С точки зрения финансовой грамотности, я бы не назвал это эффективной инвестицией. Более того, это даже нельзя считать сохранением капитала. У застройщика цены гораздо выше, чем реальные на рынке.
Дело в том, что начиная с 2020 года появились льготные программы. В итоге на первичном рынке жилья образовался нездоровый, искусственно разогретый спрос.
Сравните сами: на вторичном рынке сегодня ставка по ипотеке составляет около 17 %, а на первичном — всего 6 %. Естественно, люди психологически склоняются к низкому проценту. Но здесь важно понимать: надо смотреть не на то, какую ставку вам дают по кредиту, а за какую цену вы в итоге покупаете сам объект. Потому что фактическая переплата уже заложена в стоимость квартиры.
Приведу простой пример. Вы покупаете квартиру у застройщика, допустим, по 140 тысяч рублей за кв. метр. И при этом ещё ждёте, пока дом сдадут. А в этом же комплексе, но не у застройщика, а у дольщика, физического лица, — точно такая же квартира под ключ будет стоить процентов на 10–15 дешевле. Это реальная разница, которую многие просто не замечают.
— В какой сегмент жилья чаще всего вкладываются жители Ставрополя?
— Чаще всего — в эконом. Премиум-сегмента в нашем городе почти нет. Такие объекты можно по пальцам пересчитать. Есть, конечно, проекты, которые позиционируют себя как премиум, но по факту они таковыми не являются. В основном выбор сводится к трём категориям: эконом, комфорт, либо комфорт плюс.
Как приумножить или сохранить капитал
— "Куда вложить, чтобы не потерять" — это главный запрос на сегодня от тех, кто хочет приумножить капитал. Какие виды инвестиций в недвижимость сейчас работают как "огнеупорный сейф" для накоплений, а какие — просто слив денег на налоги и ремонт?
— Здесь кроется два вопроса: куда вложить, чтобы не потерять, и куда вложить, чтобы заработать. Это разные стратегии, и их нельзя смешивать.
Если ваша цель — не потерять деньги, то я советую вкладывать в уже готовое жильё в новостройке. Но не у застройщика, где цена искусственно завышена, а у физического лица. Там действуют обычные рыночные законы, работает здоровая конкуренция, и нет возможности договориться о цене со всеми собственниками сразу. Это та недвижимость, которая несёт минимальные риски. Но здесь важно понимать: чем ниже риски, тем ниже и доходность. Такой вариант подходит именно для сохранения капитала.
Если ваша цель — приумножить капитал и у вас есть возможность самим как-то взаимодействовать с объектом, то я советую обратить внимание на коммерческую недвижимость. Например, офисные помещения. У них доходность выше, чем у жилой недвижимости, но при этом присутствуют определённые риски.
— Какие риски подстерегают при сдаче коммерции?
— Допустим, другое налогообложение. Особенно при продаже. Или же, к примеру, если жилую недвижимость вы в любом случае сдадите, потому что люди на улице жить не умеют. С коммерческой площадью может произойти нечто другое. То есть компании закрываются, съезжаются, экономика может опускаться вниз. И если у вас коммерция находится не в самом проходном месте, где большой трафик, то возможны простои, а каждый такой месяц — это деньги.
Плюс, если вы сдаёте это помещение с коммерческой целью, то при продаже в дальнейшем уже будет другое налогообложение. То есть если вы жилую недвижимость продаёте, там обычный налог на доходы физических лиц — 13 %. Если же сдаётся коммерческое помещение и в последующем продаётся, то это продажа готового бизнеса. В этом случае налог 30 % от всей стоимости объекта.
Таким образом, жилая квартира в среднем даёт 5—6% доходности в год. Подчеркну, это сейчас меньше, чем банковские вклады. От сдачи в аренду коммерческой недвижимости доходность где-то 10-11%. Хорошая коммерция окупается за 10 лет, квартира — за 15-18. То есть сдача жилья дает больше возможность сохранить свои деньги, а не приумножить.
Как заработать на недвижимости и не прогореть, рассказал эксперт из Ставрополя. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
Пассивный доход на недвижимости — это реально?
— К вам пришел друг с 10 млн рублей. Он говорит: "Хочу купить квартиру, сдавать и ничего не делать". Какие скрытые расходы в 2026 году в Ставрополе убьют его инвестиционную привлекательность? (Налоги с продажи, взносы на капремонт, проблемы с мигрантами-арендаторами?)
— Начну с главного: сдавать квартиру и ничего не делать — это, к сожалению, иллюзия. Потому что именно с жилой недвижимостью, на мой взгляд, хлопот даже больше, чем с коммерческой. Придётся сталкиваться с большим количеством людей, в том числе с неблагонадёжными нанимателями. Квартиру будут портить, амортизационные расходы возникнут в любом случае. Ну и нервов, наверное, больше потратите.
Теперь о конкретных расходах. Налоги. Если вы сдаёте как физическое лицо, платите 13 %. Как самозанятый — от 4 % в зависимости от объёма дохода. Как индивидуальный предприниматель — 6 %.
Взносы на капитальный ремонт. Их платит исключительно собственник. Наниматель оплачивает только коммунальные платежи — ровно столько, сколько сам израсходовал.
На самом деле, проблемы не с мигрантами, а с людьми в целом. Если вы знаете правильный подход, если умеете позиционировать свою недвижимость и владеете технологиями поиска благонадёжного нанимателя, то эти проблемы вас не коснутся. Не стоит сдавать жильё первому встречному. Нужно анализировать портрет нанимателя, проверять его, не сдавать тем, кто просто пришёл первым. Дело здесь не в нации и не в миграции, а исключительно в вашем подходе.
— Чтобы меньше себе доставить проблем, выгодно ли нанимать управляющую компанию или риелтора, который займётся поиском нанимателей? Есть же такая практика, когда собственник передаёт квартиру сторонним людям и практически ничего не делает.
— Управляющую компанию нанимают в основном в двух случаях. Первый — когда человек не живёт в этом городе и готов часть своего дохода отдать. Второй — когда речь идёт о туристической зоне, где доходность составляет уже не 5–6%.
Если у вас жилая квартира в Ставрополе и вы сдаёте её просто под жильё в долгосрочную аренду, то доходность будет примерно 5–6 %. Какой процент от этого вы будете отдавать управляющей компании? Вычтите ещё инфляцию. И в итоге посмотрите, что вам останется.
Другое дело — курортная зона, например Кавказские Минеральные Воды. Там доходность будет повыше. Но есть нюанс: аренда там, скорее всего, будет не долгосрочная, а краткосрочная. В таком случае доходность действительно выше, и это будет выгодно.
Советы от эксперта для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость
— Какие ещё рекомендации вы могли бы дать тем, кто сдаёт жильё в аренду? Как приумножить доход и действительно заработать на этом?
— Главное — минимизировать затраты. А для этого делать ремонт с учётом амортизации и с использованием вандалостойких материалов. Очень часто люди, не имея опыта в этой сфере, делают обычный ремонт, который выходит из строя уже через год-два, и квартира теряет в цене.
Профессиональные агенты, которые занимаются именно арендой, знают, из какого материала сделать столешницу на кухне, какие выбрать столы и стулья, чтобы они не рассыпались через пару лет. Потому что эти амортизационные расходы будут постепенно "съедать" вашу прибыль.
Ещё один важный момент — нужно знать цены на рынке и постоянно их анализировать. Самая большая проблема после того, как съехал квартирант, — это месяцы простоя объекта. И в коммерции, и в жилой недвижимости, если объект стоит дольше двух-трёх месяцев без арендатора, это катастрофа. Поэтому всегда держите руку на пульсе, следите за ценами конкурентов и подстраивайтесь под рынок.
— Теперь к главному страху. Сегодня в надежном банке вам предлагают до 14-15% годовых по вкладу. А консультанты по недвижимости обещают "стабильные 8-10%" от аренды коммерции. Стоит ли инвестору отказаться от гарантированного дохода в банке и пойти в "бетон"?
— По вкладам — повторюсь, 18 % сейчас уже мало кто даёт. Скорее всего, ставка будет в районе 15 %. Что касается недвижимости: доходность с жилой аренды — примерно 5–6 %, с коммерческой — 8–10 %.
Но ключевой нюанс в другом. Если вы держите деньги в банке, у вас есть только деньги, которые в любой момент могут обесцениться. С ними может случиться что угодно. Миллион рублей сегодня и миллион рублей пять лет назад — это совершенно разные деньги, разная покупательная способность.
А недвижимость свою покупательную способность сохраняет. Меновая цена у неё практически не меняется, более того — она дорожает. Если у вас просто рубли, вы получаете проценты, но сама основная сумма теряет ценность.
Приведу пример. Вы положили 5 млн рублей на вклад и держали два года. Через два года эти 5 млн уже потеряли в ценности. На ту же сумму вы сможете купить меньше товаров, чем раньше. Официальная инфляция сейчас, если не ошибаюсь, в районе 9 %. И это только официальные цифры.
— Рассрочка от застройщика или ипотека под 16-18%? Для инвестора с деньгами есть ли вообще смысл брать кредит? Или сейчас единственно верная стратегия — покупка только на свои?
— По поводу застройщика мы уже уяснили: изначально у него цена выше реальной рыночной, потому что держится за счёт неестественного спроса от льготных ипотечных программ. Вы покупаете у застройщика дороже, чем сможете потом продать. Если прямо сейчас купить квартиру и тут же выйти на вторичный рынок, вам уже никто не даст эту цену. Потому что для вашего покупателя не будет льготной программы — он будет брать кредит под 18 %.
Поэтому как инвестиция покупка у застройщика невыгодна. Если вы покупаете для себя и понимаете, что будете там жить очень долго, — берите. А как вложение капитала это сомнительно, потому что вы приобретаете товар на 15–30 % выше рынка.
Теперь про ипотеку. Если ваш капитал в другом месте приносит доходность выше процента по кредиту, тогда есть смысл брать заёмные деньги. Если нет — лучше покупать за свои.
Но людям без опыта в недвижимости я не советую баловаться с ипотечным плечом, особенно если нет полной суммы. Бывает так: у человека есть миллион рублей, он берёт кредит и пытается перепродать квартиру. Формально он вкладывает свой миллион, но рискует при этом стоимостью всей квартиры, если что-то пойдёт не так. Поэтому без опыта с кредитом лучше не связываться.
Как заработать на недвижимости и не прогореть, рассказал эксперт из Ставрополя. Фото: ИА Stavropol.Media
Инвестирование в квадраты в Ставрополе
— Назовите три конкретные точки на карте Ставрополя (микрорайон, улицу, поселок), куда вы отправили бы родственника покупать инвестиционный объект без риска. Почему именно туда?
— Когда речь идёт об инвестициях, важен не столько район, сколько цифры: окончательная цена, окупаемость, доходность, которую может дать недвижимость, и насколько легко будет потом перепродать объект.
Если говорить о минимальных рисках, стоит выбирать локации с высокой популярностью. Например, 1777-й квартал или Российский микрорайон. Там живёт большое количество людей, и в любом случае квартиру удастся продать.
Но повторюсь: важна не локация, а цифры. Если вам предлагают квартиру с доходностью 3%, я бы такую не выбирал. Главное — сколько объект даст окупаемости и насколько будет интересен для будущей перепродажи.
— А теперь "ложка дегтя": куда в Ставрополе деньги вкладывать нельзя в недвижимость? Где застройщики ненадежные, аренда падает, а квадратный метр превращается в балласт?
— С 2016 года был изменён 214-й Федеральный закон. Сейчас застройщики строят практически все объекты через эскроу-счета и банковское финансирование. В этом плане дольщик защищён гораздо лучше, чем раньше.
Однако как инвестицию я бы не советовал выбирать застройщика, за одним исключением: если это ваш близкий знакомый, и он даёт вам реально хорошую цену, ниже рыночной. Прежде чем покупать квартиру у застройщика для инвестиций, проконсультируйтесь на вторичном рынке. Узнайте, сколько такая же квартира будет стоить уже в сданном доме с ключами. Я имею в виду не старый дом 15 лет, а новый, который получил ключи, скажем, три месяца назад. Вы увидите разницу: у застройщика цена заметно выше.
Куда я бы не вкладывал — в старый фонд. Старые панельки, пятиэтажки постепенно уходят на второй план и вымирают. Ценность этих объектов не растёт. Износ зданий увеличивается. Рано или поздно там останется либо сегмент неблагонадёжных соседей и покупателей, либо встанет вопрос о реновации или сносе. У каждого здания есть свой срок эксплуатации. У панельного дома это примерно 80 лет. Есть панельки, которым уже 60. Насколько инвестиционно интересно вкладывать в дом, который через 15–20 лет потребует капитального ремонта или сноса?
— А есть ли в Ставрополе районы, где вы точно не рекомендовали бы покупать жильё именно для инвестиций?
— Для инвестиций таких районов, наверное, прямо нет. Всё зависит от конкретного объекта и окончательной цены, по которой его предлагают.
Есть районы, где я сам не хотел бы жить, где мне было бы некомфортно, но это вопрос вкусовщины. Если речь об инвестициях, важно не то, нравится ли вам район или сам объект. Важно, сколько вы на этом объекте можете заработать.
Если вы покупаете квартиру или коммерцию не для себя, она вам не обязана нравиться. Вы не будете там жить. Вам нужно смотреть на цифры.
— Давайте помечтаем. Если бы у вас сейчас освободилось 20 млн рублей свободных денег (не кредитных, а своих), куда бы вы конкретно вложили их на Ставрополье? В квартиры, в коммерцию или в землю под таунхаус?
— Если б я не был риелтором, я нанял бы агента, который занимается выкупом объектов с торгов. На эту сумму выкупал небольшие коммерческие помещения — где-то 50–70 кв. метров. Делал бы в них освежающий ремонт, сдавал в аренду хотя бы на год, получал прибыль, а потом продавал как готовый арендный бизнес. Но это требует погружения в процесс.
Если бы я вообще не хотел ни во что погружаться, то купил бы несколько однокомнатных квартир — таких, которые легко сдать и легко продать. Но это всё равно потребует моего внимания. Многим кажется, что купил квартиру, сдал — и ничего не делаешь. А по факту недвижимость нужно контролировать: следить, чтобы оплачивалась коммуналка, получать арендные платежи. Не все люди платят вовремя. Так что это такая же полноценная работа, как и другие профессии. Это не пассивный доход.
