Stavropol.Media, 23 апреля. Достигли ли потолка цены на недвижимость в Ставропольском крае? Почему Кисловодск и другие города КМВ остаются заметно дороже Ставрополя? Что сейчас сильнее влияет на рынок — ипотека, спрос или дефицит земли? И есть ли смысл ждать снижения цен или лучше покупать уже сейчас? На эти и другие вопросы в большом интервью руководителю ИА Stavropol.Media Наталье Мурье рассказала начальник отдела оценки ТПП Ставропольского края Ксения Домарева.
Наталья Мурье и Ксения Домарева. Фото: ИА Stavropol.Media
— Ксения Олеговна, как вы в целом оцениваете динамику цен на недвижимость в Ставропольском крае в начале 2026 года?
— После бурного роста цен, который наблюдался в последние годы, наметилась тенденция к их замедлению. Хотя стабильность пока не достигнута, темпы роста цен снизились. Рынок понемногу стабилизируется.
По официальным данным, средняя стоимость квадратного метра в Ставропольском крае в первом квартале составила около 104–105 тысяч рублей, что всего на 500 рублей больше, чем в конце прошлого года. Это незначительное изменение. Цены продолжают расти, и ожидать их снижения пока не приходится.
— Какие территории сегодня самые дорогие по стоимости квадратного метра — Ставрополь, города Кавминвод или муниципальные округа?
— Самыми дорогими местами в нашем регионе остаются Ставрополь и города Кавказских Минеральных Вод: Пятигорск и Кисловодск. Кисловодск, вероятно, станет самым дорогим городом, потому что это курорт с высокой инвестиционной привлекательностью. Инвесторы вкладываются сюда с расчетом на развитие. Это связано с новыми ограничениями на зарубежные путешествия, из-за которых люди ищут возможности внутри страны, и Кавказские Минеральные Воды идеально подходят для этого. В муниципальных округах стоимость недвижимости часто ниже, чем в Ставрополе.
— Насколько сильно различаются цены на жилье между Ставрополем и курортными городами КМВ?
— В среднем квадратный метр в Ставрополе стоит 100–105 тысяч рублей, а в Кисловодске — около 200 тысяч рублей. В Кисловодске меньше жилья, чем в региональной столице, но это не мешает ему привлекать внимание. Предложение ограничено, в городе нет активного строительства, как в Ставрополе.
Раньше в Кисловодск нельзя было заехать на машине: автомобиль оставляли на специальной парковке на границе города, а дальше — на общественном транспорте. Всё из-за чистого воздуха и интересной инфраструктуры, которая до сих пор остаётся привлекательной.
— Какие факторы сейчас сильнее всего влияют на рост стоимости недвижимости в регионе: спрос, себестоимость строительства, ипотека или миграция?
— В связи с изменением условий семейной ипотеки планируется сдерживание роста цен. Раньше её брали по две-три, но сейчас установлены чёткие рамки — одна ипотека на семью. Ставка по обычной ипотеке составляет 19–20 процентов, хотя найти 19 процентов бывает сложно. В результате платёж может достигать около 100 тысяч рублей. Кто может позволить себе такой платёж на длительный срок? Нужно ограничивать себя в еде и тратах, откладывать весь доход семьи, а еще иметь 20–30 процентов для первоначального взноса на покупку недвижимости стоимостью 6 миллионов рублей (именно столько стоят некоторые двушки и однушки).
Закрытие границ усиливает миграцию внутри региона, что повышает спрос на курорты Кавказских Минеральных Вод.
— Можно ли говорить, что рынок жилья в крае сейчас больше работает в интересах покупателя или продавца?
— Здесь ситуация неоднозначная, но всё же немного в пользу покупателя. Из-за изменений условий ипотеки у людей снижается покупательская способность — они могут позволить себе меньше, чем раньше. У семейной ипотеки есть условие: ребёнок до 6–7 лет. Если дети старше, они не могут участвовать в программе. Сейчас покупают те, у кого есть деньги или кто вынужден сменить жильё, улучшить его. Покупателей очень мало, они торгуются.
жилой фонд, панельные дома, недвижимость. Фото: Сергей Бумагин, ИА Stavropol.Media
— Как изменилась стоимость вторичного жилья за последний год?
— Вторичный рынок недвижимости у нас уже давно неликвиден. Застройщики предлагают свои условия: вкладывают первоначальный взнос, устанавливают ставку 0,01 процента и включают стоимость процентов в цену жилья. У них много программ, которые делают покупку доступной, так как застройщики сотрудничают с банками.
А что можно сделать на вторичном рынке? Только если человеку нравится именно этот район или планировка, тогда возможны скидки и торг. Особой заинтересованности во вторичной недвижимости нет, но она тоже растёт в цене.
— Что происходит с ценами на новостройки: они растут быстрее вторички или наоборот?
— Цены на новостройки продолжают расти. В Ставрополе активно строятся новые микрорайоны. Несмотря на обилие предложений, стоимость жилья не снижается. Сейчас наблюдается тенденция: квартиры на этапе котлована стоят дороже, чем на завершающей стадии, когда дом будет сдан и можно будет заселиться. Застройщики стремясь быстрее реализовать жилье на завершающей стадии строительства. Поэтому они чаще снижают цены на готовые квартиры.
— Насколько на стоимость квадратного метра влияет дефицит качественных земельных участков под застройку?
— В крупных городах ощущается нехватка жилья, но на окраинах территории продолжают расти и развиваться. Люди стремятся жить за городом, и их не всегда пугает отсутствие транспортной доступности и магазинов, а также трудности с отправкой детей в школу. Я бы тоже предпочла частный дом, но с маленькими детьми квартира удобнее — они сами дойдут до школы, смогут посещать кружки и гулять.
Один из главных факторов роста цен на землю — дефицит качественных участков. Стоимость земли высока: в некоторых населённых пунктах она достигает 5–6 тысяч за квадратный метр, а в городе в среднем около 10 тысяч. Примеры таких мест — Перспективная улица, где ближе к дачам можно найти предложения, и улица Серова с участками. Расширение территории Ставрополя также способствовало росту цен на землю.
Сейчас земля — дорогой объект. Например, "Долина Роз" и "Владимировка" — закрытые посёлки с частным сектором, напоминающие отдельные города. В Михайловске район "Гармония" предлагает разнообразие жилья: многоэтажные дома, частные дома, таунхаусы и блокированная застройка.
— Какие районы или города края можно назвать наиболее привлекательными для покупки жилья с инвестиционной точки зрения?
— Кавказские Минеральные Воды: Пятигорск, Кисловодск, Ессентуки, Железноводск — популярные места для отдыха и оздоровления. Если рассматривать инвестиции, этот район может быть перспективным. Однако в Кисловодске есть проблемы с водоснабжением, что может повлиять на привлекательность города.
В Михайловске также наблюдаются проблемы с водоснабжением — часто отключают водопровод. В новых районах Ставрополя строятся очистные сооружения из-за растущей нагрузки на водопроводные сети.
— Какую роль в формировании цен играют транспортная доступность, инфраструктура и туристическая привлекательность территории?
Местоположение — ключевой фактор, влияющий на цену недвижимости. В Ставрополе район "Перспективный" — это город в городе: здесь есть всё необходимое — врачи, магазины, спортивные объекты. В кварталах 17/77 закрытая территория и улучшенные подъезды.
Михайловск — пригород Ставрополя. До центра города на машине ехать 30–40 минут, но в пробках это может занять час-полтора. В "Перспективном" пробок не меньше, а маршрутки ходят чаще.
У каждого объекта недвижимости есть свой покупатель. В районах "Гармония" и "Адмирал" дома строятся быстро, цены ниже. Например, двухкомнатная квартира на "Перспективном" стоит 6 миллионов рублей, а дом в Михайловске с ремонтом — 6,3 миллиона рублей.
Туристическая привлекательность Кавказских Минеральных Вод (КМВ) также играет роль. Здесь красивые виды, другой климат, нарзанные ванны, грязелечение и горные курорты.
— Насколько цены на жилье в Ставропольском крае соответствуют реальным доходам населения?
Большинство людей не могут позволить себе ипотеку с ежемесячным платежом в 100 тысяч рублей. Для среднего жилья, такой как однокомнатная квартира, платёж составляет примерно 80–100 тысяч.
Выбрать дом в Ставрополе: что предлагают застройщики ИЖС в 2026 году— Какие типы объектов дорожают быстрее всего — квартиры, дома, участки или коммерческая недвижимость?
Земельные участки и премиальные новостройки дорожают. Люди стремятся к лучшему уровню жизни. Современные новостройки сильно отличаются от тех, что строили десять лет назад. Когда заходишь в подъезд, сразу замечаешь плитку, зеркала, всё сияет и поднимает настроение, в отличие от скромных подъездов прошлого. Коммерческая недвижимость в курортных регионах тоже стремительно растёт в цене. Люди приезжают сюда, чтобы поправить здоровье. Федеральные блогеры активно рекламируют эти места как тёплые, вкусные и красивые.
— По вашим прогнозам, что будет с ценами на недвижимость до конца 2026 года?
Я надеюсь, что рынок стабилизируется. Но снижения цен не стоит ждать. Объективных причин для этого нет. Когда началась пандемия, все думали, что цены на квартиры упадут. Но произошло обратное — всё начало расти, особенно загородная недвижимость.
— Что вы посоветовали бы покупателям, которые сейчас выбирают момент для сделки: ждать снижения цен или покупать уже сегодня?
Опыт показывает, что ждать не стоит. Купить сейчас лучше, чем потом сожалеть: "надо было вчера". Сейчас ситуация меняется медленнее, ставки высокие. Есть надежда на снижение ставки рефинансирования. Когда это произойдет, спрос вырастет, а за ним и цены.
Если вы хотите приобрести жилье, а не просто вложить деньги, лучше не откладывать. Например, в 2016 году недвижимость на "Перспективном" стоила 60 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас — 100-120 тысяч, то есть за 10 лет цена выросла вдвое. Сейчас темпы роста не такие быстрые, поэтому важно тщательно взвесить все возможности и ориентироваться на свои доходы.
