Stavropol.Media, 5 мая. Рынок недвижимости Ставропольского края, как и России, переживает непростые времена — ипотечные ставки остаются высокими. Изменился ли спрос? Кто сейчас покупает жилье? Какие квартиры выбирают инвесторы и как не ошибиться с застройщиком, в интервью ИА Stavropol.Media рассказал руководитель агентства креативных коммуникаций “Гуд Пипл” Александр Петров.
Стоимость жилья на КМВ и выбор покупателей
— Какие тенденции на рынке строящегося жилья вы сейчас наблюдаете? На что клиенты обращают внимание в первую очередь перед принятием решения о покупке недвижимости?
Ситуация сейчас неоднородна, но ключевой фактор при выборе жилья сегодня — это локация. Покупатели в первую очередь смотрят, где расположен дом: важно, чтобы рядом были школы, детские сады, супермаркеты. При этом само понятие „шаговая доступность“ изменилось. Если раньше нормой считалось 10–12 минут, то сейчас покупатель хочет, чтобы всё необходимое находилось в пределах пяти минут ходьбы.
Компактные квартиры и "ожившие" покупатели: что происходит с рынком жилья на КМВТакже большое значение имеет транспортная доступность: люди оценивают, насколько удобно можно уехать из района, есть ли маршрутки, нормальные дороги и подъезды. Однако требования разнятся: одни ищут оживлённые места с развитой инфраструктурой, другие, наоборот, предпочитают районы потише. Тем не менее именно локация остаётся главным фильтром для большинства покупателей. Все застройщики это понимают и стараются обеспечить наличие социальных объектов в непосредственной близости от новостроек.
— Какие квартиры покупатели выбирают чаще всего? Как разнятся цены в зависимости от района?
Если анализировать квартирографию разных застройщиков, с которыми мы работаем, то большая часть предложения — это студии и однокомнатные квартиры. Двух— и трёхкомнатные лоты покупают реже, потому что они значительно дороже.
Например, возьмём среднюю стоимость квадратного метра в Ставрополе — около 100–120 тысяч рублей. В таком случае трёхкомнатная квартира будет стоить минимум 7–8 млн рублей. Это большие деньги, особенно сейчас, когда с ипотекой возникают сложности. Семейная ипотека для семей с двумя детьми в Ставрополе уже не работает. Однако в малых городах, например в Железноводске, она ещё действует: можно взять семейную ипотеку под 6%. Рыночная же ипотека сейчас составляет минимум 15% — она снизилась вслед за ключевой ставкой, но остаётся высокой.
Крупные застройщики могут влиять на ставку, субсидируя её. Если взять крупного девелопера на юге Ставрополя, средняя цена у него будет в районе 100–120 тысяч за квадрат. А в каком-нибудь отдельно стоящем клубном доме цена может достигать 150–170 тысяч. Разрыв большой.
Ценовая политика сильно зависит от района. Возьмём Пятигорск. В посёлке Иноземцево средняя цена — 135 тысяч за квадратный метр. Всего в 5 минутах — Пятигорск, а там уже 170 тысяч. Выехал за город — снова 150 тысяч. Так что цена привязана не столько к району, сколько к конкретному жилью и классу.
Ксиловодск. Фото: ИА Stavropol.Media
— Какой расклад цен на недвижимость на КМВ? Самым дорогим на Ставрополье остается Кисловодск, какие города следуют за ним?
— Да, конечно, самый дорогой город на Кавказских Минеральных Водах — это Кисловодск. Следом идёт Пятигорск. В нем сейчас активно развивается зона Новопятигорского озера — туда вкладывают серьёзные деньги. Соответственно, те проекты, которые будут строиться рядом, получат высокую цену. Думаю, где-то около 220–230 тысяч рублей за квадратный метр.
Далее по стоимости — Железноводск. Там сейчас выходит крупный игрок — застройщик из Краснодарского края. По первой заявке цена составляет около 170 тысяч за "квадрат", причём девелопер строит мини-центр.
Кроме того, в Железноводске есть жилой комплекс "Живописный". Это малоэтажное строительство: начинали с пяти этажей, сейчас строят от пяти до десяти. У них открывается второй этап. Средняя цена там 135 тысяч рублей за кв. метр. В этом комплексе представлены и студии, и трёхкомнатные квартиры. На территории планируется построить собственный детский сад, то есть будет развитая инфраструктура и социальные объекты. А школа рядом открылась в ноябре прошлого года. Это один из новых проектов в Железноводске.
Какие квартиры выгоднее покупать и во что инвестировать
— Какие варианты квартир выбирают для инвестирования ?
— Однокомнатная квартира — самый ходовой товар. Так было всегда. С точки зрения инвестиций у неё два главных преимущества: во-первых, в неё нужно вложить меньше денег, во-вторых, её легче потом продать.
На КМВ есть ещё один популярный сценарий: люди покупают квартиру, чтобы раз в год приезжать на месяц — пожить самим, а в остальное время сдавать. Однокомнатную сдавать проще, чем трёхкомнатную. Трёшка будет стоить, грубо говоря, 60 тысяч рублей в месяц, а однокомнатная — 25–35 тысяч. Конечно, всё зависит от района и от ремонта.
Поэтому большая часть инвесторов вкладывается в малые метры — прежде всего в студии.
Что касается посуточной аренды, то она тоже стоит недешево. И сейчас на рынок активно заходят управляющие компании. Выглядит это так: вы отдаёте квартиру такой компании, они следят за порядком, убираются, сдают её. Доход вы делите в пропорции, условно, — 70% вам, 30% забирают себе. Конкретные цифры зависят от компании.
Таким образом, вы можете купить квартиру, передать её в управление — и практически не заниматься арендой, просто получая доход. Это вариант для тех, кто хочет вложиться и "забыть".
— Квартиры выгоднее покупать на стадии котлована или когда дом уже сдан?
Я бы не сказал, что на стадии котлована квартиры однозначно дешевле. Разница в цене — это не столько про этап строительства, сколько про время.
Вот пример. Начали строить новый дом и продаются квартиры по 100 тысяч рублей за квадратный метр. Идёт время, и цена растёт не потому, что продают на стадии котлована, а потому, что приближается срок сдачи. Через полгода дом готов — и тот же квадрат уже стоит 120 тысяч.
То есть разница есть, но она небольшая. Почему же иногда на старте действительно дешевле? Только в одном случае: если проект новый и неизвестный покупателям. Тогда застройщик на пару месяцев может сделать цену пониже, чтобы привлечь клиентов. А если компания уже строила рядом другой дом, и её знают, то на стадии котлована вряд ли будет существенная скидка.
В целом сейчас всё зависит от внутренних механизмов застройщика — этапов строительства, скорости возведения объекта. Но чёткого правила "на котловане всегда дешевле" больше нет.
Пятигорск. Фото: ИА Stavropol.Media
— А кто покупает сейчас квартиры на КМВ больше: местные или приезжие?
Однозначно — местных больше. Но пропорция сильно зависит от конкретного проекта.
Если проект — апартаменты или что-то подобное, он чаще привлекает инвесторов из Москвы и других регионов, где есть деньги. А вот с обычными квартирами картина другая.
Приведу конкретный пример. Группа компаний "Империя" строит жилой район "Капельница" в посёлке Иноземцево. Когда они возводили первый дом — по сути, в чистом поле, — покупателей разделилось ровно пополам: 50% местных и 50% приезжих.
Местные относились с опаской: в поле кто-то строит, компания незнакомая. Но когда дом сдали и всё оказалось хорошо, доверие выросло. Во втором доме соотношение уже было 80 на 20 в пользу местных.
В целом по рынку — конечно, больше местных. Где-то получается 80% местных против 20% приезжих.
— Жители каких регионов покупают жилье на КВМ?
В первую очередь — близлежащих республик. Также есть покупатели из Москвы, с Урала, из Сибири, даже с Хабаровска.
Есть интересный тренд — "двойной переезд". Некоторые люди с Урала или из Сибири сначала переезжают на море, например в Сочи, получают там пенсию. Но потом понимают, что им там слишком жарко, климат резко отличается от привычного. Всю жизнь прожили в холодах, где лето длится два-три месяца в лучшем случае. А на море чувствуют себя некомфортно. И тогда они переезжают к нам, на Кавказские Минеральные Воды. Климат здесь мягче, нет такого резкого перепада. Мы сейчас даже ориентируемся на таких клиентов.
— Опишите портрет покупателя недвижимости в новостройках 2026 года.
По большому счёту он не изменился ни с 2024-го, ни с 2025-го года. Это человек 35 лет — средний возраст остаётся ключевым.
Основная категория — семья с детьми. С одним или двумя. Почему это важно? Потому что ипотека до сих пор составляет до 80% продаж квартир. В 2024 году "семейная ипотека" очень хорошо работала. В 2025-м ситуация изменилась: в крупных городах программа для семей с двумя детьми уже не действует, но с одним ребёнком — ещё можно.
Так что это, скорее всего, молодая семья — точнее, семья 35 лет и старше. Со средним достатком: от 100 до 120 тысяч рублей в месяц на семью.
Приведу расчёт. Возьмём однокомнатную квартиру — в среднем она стоит 5,5 млн рублей. При первоначальном взносе 20% ежемесячный платёж по ипотеке составит около 40 тысяч рублей. Для семьи с доходом 100–120 тысяч это серьёзная, но посильная нагрузка.
Конечно, есть и другие возрастные категории. Пенсионеры, совсем молодые: 20-летние — поженились, и родители покупают им однокомнатную квартиру. Аудитория широкая. Но основа, ядро — это всё-таки покупатели 35+.
Что будет с ценами на ставропольскую недвижимость: покупать или ждать?— Какие метражи и планировки сегодня выбирают покупатели и какое пространство считается оптимальным для жизни?
Самые востребованные форматы, как я уже говорил, — однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Трёхкомнатные — это уже дорого.
Сейчас появились компактные двушки. Например, можно сделать двухкомнатную площадью 40 квадратных метров — чтобы ребёнок жил отдельно или даже двое детей, пусть и в небольшом пространстве.
Что касается конкретных метражей, то здесь всё зависит от формата.
Студии. Площадь — от 17 до 20 квадратных метров. Это очень маленькое пространство, для одного человека. Семьёй, тем более с ребёнком, там уже не прожить. Студии подходят скорее для студентов или для инвестиций — купить и сдавать посуточно. Они уходят быстро, потому что цена вопроса невысокая по сравнению с другими вариантами.
Однокомнатные квартиры. Начинаются от 27–30 квадратных метров и доходят до 40. Но здесь есть нюанс: если площадь достигает 42 квадратов, уже лучше сделать двухкомнатную квартиру. Зачем вам однокомнатная 42 метра, когда можно эти же 42 метра превратить в "двушку"?
Главный принцип для семьи с детьми — разграничение пространства. Отделить спальню родителей от комнаты ребёнка. Допустим, родители живут в гостиной с телевизором, а ребёнку отдаётся отдельная спальня. Или наоборот — это уже вопрос удобства. Но пространство нужно разграничивать обязательно.
Как выбрать надежного застройщика и есть ли спрос
— На что в первую очередь обратить внимание при выборе квартиры и как не ошибиться с застройщиком?
Район — это первое, на что стоит смотреть. Но здесь сложно дать универсальный совет, потому что у каждого свои предпочтения. Кто-то живёт в одном районе, ему нравится, и он никуда не хочет переезжать. Если речь о другом городе, нужно смотреть, что есть рядом: инфраструктура, магазины, школы.
По выбору застройщика здесь чёткие правила :
1. Изучите репутацию. Что компания уже построила? Как сдавала объекты — вовремя или с задержками? Почитайте отзывы.
2. Съездите на строящийся объект. Посмотрите на качество строительства визуально. Да, недобросовестные застройщики могут зашпаклевать и скрыть огрехи, но многое видно невооружённым глазом.
3. Проверьте документацию на ДОМ.РФ. Убедитесь, что все предыдущие объекты компании сданы вовремя. Это важно, чтобы не нарваться на долгострой.
4. Сравните. Съездите в отделы продаж разных застройщиков, послушайте, из чего строят, какие материалы используют. Интернет сейчас даёт массу информации.
5. Не отказывайтесь от помощи. Многие покупатели новостроек сейчас обращаются к риелторам. Это недешёвая услуга, но она того стоит. Хороший добросовестный риелтор — профессионал на рынке, он знает про всех застройщиков всё: как есть, что есть. Он расскажет вам правду и поможет не ошибиться.
6.Обратите внимание на наличие инфраструктуры рядом. Но здесь всё индивидуально: если у вас взрослые дети, детский сад вам не нужен. Максимум — школа.
7.Отдельный важный момент — парковка. В центре старого города пятно застройки маленькое, и вопрос с парковкой там всегда острый. Купили квартиру в центре в два раза дороже, чем на окраине, а машину припарковать негде. Особенно если автомобиль дорогой — переживаешь, где его оставить.
У нас в любом городе нет ни одного жилого комплекса, где вопрос парковки был бы решён полностью. А на окраине или в спальных районах с этим полегче.
— Упал ли спрос на новостройки за последний год и с чем это связано?
Спрос как таковой не упал — просто инструментов для покупки у людей стало меньше. В первую очередь это связано с ипотекой: сейчас сложнее получить одобрение. Люди не стали меньше хотеть покупать жильё. Количество желающих не уменьшилось — просто возможность купить есть не у всех.
Выбрать дом в Ставрополе: что предлагают застройщики ИЖС в 2026 годуПри этом продажи у большинства застройщиков действительно упали. Многие отложили запуск новых проектов, чтобы не попасть в ситуацию, когда квартиры не продаются. Да и новостроек сейчас становится меньше — в связи с высокой ключевой ставкой, которая была.
Основной механизм покупки — ипотека. Рассрочку предлагают не все застройщики, это дорого, и она не спасает ситуацию. Все продают на ипотеке, как ни крути. Если государство даёт условия — продажи идут. Если ипотеку прикроют по каким-то причинам — продажи встанут.
Спрос на жильё никуда не денется. Люди рождаются, женятся, умирают — это будет всегда. То же самое с жильём. Мы все родились, нам нужно где-то жить. Когда люди женятся, им нужна новая квартира. Редко кто остаётся жить с родителями — все стараются сразу съехать.
Никто не говорит: "Ой, рынок насытился, столько всего, покупать и переезжать уже не надо". Спрос есть. Вопрос не в том, хотят ли люди купить, а в том, могут ли они это сделать. Вопрос в покупательской способности населения.
— Насколько жёстко повышение ипотечных ставок сказалось на рынке недвижимости? Как эту ситуацию пережил Ставропольский край?
Повышение ипотечной ставки сказалось жёстко. Я общаюсь с коллегами по всей России, мы обсуждаем это между собой. Прошла волна закрытий строительных компаний — в первую очередь мелких, которые не смогли вовремя среагировать на изменившиеся условия.
Сейчас, вроде бы, всё становится на свои рельсы. Ключевую ставку снижают, ипотека возвращается в нормальное русло. Думаю, всё будет в порядке.
Что касается нашего региона — спад продаж был у всех. ИЖС тоже очень сильно просел, потому что лоты там дороже по сравнению с квартирами. Купить квартиру было легче: и инструментов для покупки больше, и порог входа ниже.
Дефицита новостроек, впрочем, не должно быть. Предвещали, что в этот "мини-кризис" строительство многих проектов отложится. Но сейчас смотришь — все начинают строить. Заходят крупные игроки. Например, на Кавказских Минеральных Водах это хорошо видно. Я думаю, всё будет в порядке.
