Stavropol.Media, 29 июня. Гигантские жилые кластеры, новые школы, детсады и скверы. Сегодня КРТ — одна из самых обсуждаемых градостроительных концепций. Цифры впечатляют: с 2024 года количество территорий под комплексное развитие на Ставрополье выросло с 7 до 19. И это только начало. Почему будущее за КРТ и что скрывает аббревиатура? Почему застройщики все охотнее берутся за комплексные проекты, а не за точечную застройку? На эти и другие вопросы в интервью главному редактору ИА Stavropol.Media Елене Гиневской ответила заместитель министра строительства и архитектуры Ставропольского края — главный архитектор Наталья Дюкарева.
Заместитель министра строительства — главный архитектор Ставропольского края Наталья Дюкарева. Фото: Пресс-служба Минстроя Ставрополья
Цифры и география: как КРТ набирает обороты на Ставрополье
— Наталья Сергеевна, в чем ключевое значение программы комплексного развития территорий (КРТ) и расскажите об истории ее реализации в крае?
Программа КРТ развивается в крае уже не первый год, но наиболее активно — с 2024 года. На сегодняшний день у нас 19 территорий, где ведется активное строительство.
В прошлом году добавилась новая зона застройки в Ставрополе, в Невинномысске, в этом году — в Кировском муниципальном округе. Это первые муниципалитеты, которые вошли в программу. В последнем планируется строительство многоквартирного дома.
Основные площадки на сегодня — Невинномысск и Ставрополь. Причем в промышленной столице самое большое количество объектов под КРТ. Туда входят не только многоквартирные дома, но и индивидуальное жилье.
Город будущего: какие КРТ реализуются на СтавропольеВажность программы в комплексном подходе. Первоначальная цель КРТ — развивать не точечно, а целыми кварталами. Застройщик заходит на территорию, понимая свои обязательства, которые заранее обсуждаются с администрацией.
У нас есть два механизма: КРТ по инициативе правообладателя (когда есть собственник земельного участка) и КРТ по решению органа местного самоуправления — это незастроенные территории. В Невинномысске все проекты идут именно по второму пути, и администрация сама определяет условия договора для застройщика.
Цели КРТ направлены не только на развитие улично-дорожной сети в рамках квартала, но и на создание полной инженерной инфраструктуры, а также социальных объектов — детских садов и школ. Все — из расчетных показателей: нельзя построить две школы рядом, если они не будут наполняться.
А в Ставрополе появилась новая для нас история — КРТ под жилую застройку на месте аварийных домов. Тема очень интересная, и я думаю, со временем она наберет активные обороты. Аварийность есть, старые и ветхие дома есть — всегда нужна реновация, на смену старому должно приходить что-то новое.
— Насколько востребованы зоны КРТ у жителей края и как КРТ развивается в динамике?
— Заинтересованность конечно есть, и людям это действительно интересно. Граждане сейчас очень хотят приобретать жильё — будь то индивидуальные дома, как в Невинномысске, или квартиры в МКД. Главное, чтобы вся социальная и инженерная инфраструктура была рядом, в шаговой доступности. В условиях города и пробок это вопрос комфорта.
КРТ постепенно набирает обороты. В 2024 году у нас было определено всего семь-восемь границ, а на сегодняшний день — уже 19 территорий.
География расширяется. Это не только Ставрополь, но и Кировский округ. В Железноводске, в районе Иноземцево, запланированы две территории под КРТ. Там предполагается строительство порядка 75 многоквартирных домов, население планируется почти 16 000 человек.
Застройщики тоже начинают понимать серьёзность КРТ, потребности жителей, да и рентабельность проектов. Мы это видим на примере юго-западной части Ставрополя. Приезжаешь туда — там есть всё. Люди, которые постоянно проживают, приезжие, отправляют детей учиться. Всем хочется минимизировать передвижение, потому что это время. Поэтому программа продвигается.
— Охотно ли застройщики берутся за проекты КРТ? С какими сложностями сталкиваются?
Вид на Эльбрус и пробки: в Ставрополе строится ЖК “Крылья”— Если мы смотрим на аналитику и видим, что количество территорий КРТ растет, значит, застройщики заходят и работают. Почему? Потому что есть потребность, есть спрос, люди покупают жилье, все считают экономику.
Проблем пока не было. Да, это новый механизм, многие опасались: как это будет работать, что это обязательства для администрации и для застройщика. Тем не менее, по Невинномысску уже вводятся объекты в эксплуатацию. Все происходит поэтапно — не так, что весь жилой комплекс вводится сразу. Сначала первые два дома, потом еще и еще.
Если взять юго-западную часть Ставрополя, то, я думаю, сейчас на стадии строительства квартиры уже раскупаются. Думаю, если задаться вопросом покупки жилья в уже введенных домах, мы там уже ничего не найдем.
Ипотечное кредитование никто не отменял. Плюс для любой кредитной организации есть разница — покупаешь ты первичку или вторичку. У нас есть статистика по программе для молодых семей. Процентные ставки на новое жилье для них очень интересные, поэтому молодым семьям выгодно покупать новостройки.
Застройщики сейчас очень ответственно подходят к срокам ввода. Максимум полтора года — и дом полностью под ключ. При поэтапном строительстве они часто заканчивают раньше запланированного срока.
Интерес есть и у застройщиков, и у граждан — людям хочется быстрее получить долгожданные ключи. Спрос есть. Когда нет спроса, нет и строительства. А строительство — это развитие. Значит, город живёт, двигается и интересен не только для постоянно проживающих граждан, но и для тех, кто переезжает к нам в край.
Суть программы: от точечной застройки к целым кварталам
— Что помимо жилья предусмотрено в проектах КРТ? Обязательно ли благоустройство?
— В каждом проекте КРТ помимо строительства жилья предусмотрено и благоустройство. Застройщик заходит уже с пониманием, что нужно не только провести инженерную инфраструктуру, но и полностью благоустроить территорию. Это не просто дороги, фонари и разметка. Обязательно должны быть парки, скверы для людей. Это предусмотрено во всех 19 КРТ. Озеленение никто не отменял — у нас есть нормативы на законодательном уровне, и любой проектировщик обязан их соблюдать.
И должна быть не просто детская площадка, которая во дворе, а дополнительная. Если позволяет территория, обязательно делают спортивные зоны.
С 1 марта 2025 года ввели требование о включении социальных объектов в договор КРТ в обязательном порядке. Но благоустройство и рекреация были с самого начала. Ну как можно построить дом, а там ничего не будет? Есть мамочки с колясками — ты же не можешь выйти сразу на трассу и пойти.
— Чем проекты КРТ на незастроенных территориях отличаются от обычной застройки с точки зрения планировки и благоустройства?
Если мы берем Невинномысск, то там вся застройка идет по незастроенным территориям — фактически на полях, которые ранее были предусмотрены под жилье. Застройщик заходит и застраивает сразу огромный квартал.
Если говорить об индивидуальном жилищном строительстве, там нарезаются улицы, определяются границы земельных участков и расположение жилых домов. Уже вдоль улиц в обязательном порядке предусматриваются тротуары и озеленение — всё по нормативам.
Топ-20 застройщиков Ставрополья по цене квадрата: рейтинг лидеров рынка новостроекТочно так же, как и в проектах с многоквартирными домами, квартал застраивается целиком. В середине обязательно размещают спортивную площадку, детскую площадку — сейчас их часто совмещают. И, повторюсь, обязательно озеленение.
— Отличаются ли требования к КРТ в зависимости от типа застройки — индивидуальные дома или многоквартирные?
— Условия практически везде одинаковые, независимо от того, ИЖС это или МКД. Нет такой градации, что для многоквартирного дома одни требования, а для блокированной застройки — другие. Всё идёт из расчётов.
Есть региональные нормативы градостроительного проектирования и местные нормативы. Берётся расчёт: какое количество людей будет жить, какая потребность в парковочных местах, как их расположить, есть ли дороги, нужна ли прокладка инженерных сетей.
— Как определяется необходимость строительства социальных объектов — школ и детских садов?
— Объекты социальной направленности рассчитываются на следующем этапе, тоже по нормативам. Нельзя просто так заставить застройщика возвести школу или детский сад. Нужно смотреть: через три квартала есть ли детсад и школа, насколько они заполнены, есть ли свободные места? Всё просчитывается по количеству жителей.
Любой социальный объект должен потом содержаться. Он не может остаться на балансе у застройщика или у собственника многоквартирного дома. Объект передаётся в собственность администрации. Механизмы передачи обсуждаются между застройщиком и органами местного самоуправления. Всё — из потребности, это обязательное условие.
Незастроенные территории: как планируют кварталы с нуля
— Как проходит подготовка проекта КРТ — от выбора участка до начала строительства?
— Прежде чем зайти, застройщик присматривает земельный участок. Потом приезжает к представителям администрации и обсуждает условия. Лучше, чем местное самоуправление, свою территорию никто не знает: где близлежащие сети, что планируется на смежных участках. Протянуть сети через весь город — серьёзно и затратно, ни один застройщик не согласится.
Дальше смотрят, нет ли зон с особыми условиями использования территории — чтобы не было ограничений. Изучают территориальные зоны, возможность размещения КРТ под жилую или нежилую застройку.
Застройщик разрабатывает документацию планировки территории (ДПТ). На основании условий ресурсоснабжающих организаций считает, сколько нужно сетей, откуда подключаться. Потом рассчитывает парковочные места, урны, лавочки, озеленение, социальные объекты.
Если участок в собственности и решение о КРТ по инициативе правообладателя, заключается договор с органом местного самоуправления. На основании ДПТ застройщик получает разрешение на строительство. Всё строят поэтапно, вводят, и люди заезжают жить.
Что будет с ценами на ставропольскую недвижимость: покупать или ждать?— Каким образом отбирается территория для КРТ?
— Отбор территорий для КРТ в Ставропольском крае регулируется нормативными актами региона и основан на ряде критериев и процедур. Основные принципы и порядок определения границ таких территорий закреплены в постановлении Правительства Ставропольского края от 17 июня 2021 года №254-п "О порядке определения границ территории, подлежащей комплексному развитию".
В границы территории, подлежащей комплексному развитию, включаются застроенные территории, в которых расположены многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства.
Границы территории, подлежащей комплексному развитию, могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) границам территориальных зон;
3) красным линиям;
4) границам земельных участков;
5) границам населенных пунктов в пределах муниципального округа Ставропольского края, городского округа Ставропольского края;
6) естественным границам природных объектов.
При определении границ территории, подлежащей комплексному развитию, необходимо учитывать:
1) сложившуюся планировку территории;
2) существующее землепользование;
3) наличие инженерной, транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (планируемых и существующих);
4) объекты федерального и регионального значения, размещение которых предусмотрено документами территориального планирования и (или) соответствующими правовыми актами;
5) ограничения использования территории, включая зоны с особыми условиями использования территории, и иные режимы и ограничения использования территории, предусмотренные законодательством Российской Федерации и законодательством Ставропольского края;
6) недопустимость пересечения земельных участков с границей территории, подлежащей комплексному развитию, за исключением земельных участков, границы которых в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.
— Какое будущее у точечной застройки на фоне развития КРТ?
КРТ развивается. Я думаю, что в ближайшие пять-шесть лет точечная застройка будет потихоньку уходить, потому что комплексное развитие территорий очень востребовано.
КРТ и точечная застройка — это два разных подхода к градостроительству, которые существенно различаются по масштабу, планированию и влиянию на качество жизни жителей.
КРТ ориентировано на системное преобразование территорий с учётом долгосрочной перспективы, реализуется согласно единому проекту, который учитывает сложившуюся планировку территории, потребности населения и долгосрочные цели развития города.
Выбрать дом в Ставрополе: что предлагают застройщики ИЖС в 2026 годуТочечная застройка, напротив, часто нарушает градостроительный план: новые здания могут не соответствовать архитектурному стилю района, создавать дисбаланс в плотности застройки и нарушать инсоляцию соседних домов.
В рамках КРТ предусматриваются благоустройство, озеленение, создание пешеходных зон и общественных пространств. Это повышает комфортность проживания и улучшает экологическую обстановку. Точечная застройка нередко приводит к сокращению зелёных зон и ухудшению микроклимата района.
— Как сочетаются проекты КРТ с уже сложившейся исторической застройкой городов края?
— Сложившуюся застройку мы никуда не уберём. Мы видим центр Ставрополя — это историческая территория. То же самое в Железноводске: есть исторически сложившиеся центры, есть существующая застройка. От этого зависит облик города. Мы не уйдём от истории, которая была.
Но историю нужно поддерживать в таком состоянии, чтобы она не приводила к аварийности и ветхости. Граждане должны понимать: за своим жильём, кроме них самих, лучше никто не посмотрит. История и своя изюминка должны оставаться в каждом городе.
А КРТ — это наше будущее, будущее нашей молодёжи. Мы должны оставить после себя не такую территорию, где люди будут ругать застройщиков или муниципалов, отправляя детей в другой конец города в школу. КРТ — наше будущее.
— Какие обязательства берут на себя застройщики, а какие — муниципалитеты в рамках проектов КРТ?
Всё прописывается в договоре о комплексном развитии территории. Обязательства точечно прорабатываются под каждый земельный участок, исходя из потребности.
Застройщик берёт на себя благоустройство: спортивные площадки, улично-дорожную сеть — это входит в благоустройство. А также социальные объекты, если есть потребность для квартала и если это прописано в договоре.
Например, школа на улице Голуба в Ставрополе строится в рамках КРТ. В основном сейчас потребность в детских садах — сейчас возводят учреждения на 160 — 200 мест. В Железноводске застройщик помимо детсада строит церковь за свой счёт. Кроме того, планирует предоставить в безвозмездное постоянное пользование около 300 квадратных метров под амбулаторию. Застройщик сам проявляет такую инициативу.
— Давайте обобщим и подведем итог — почему за комплексным развитием территорий будущее?
— Комплексное развитие территорий — это застройка целого квартала с необходимой инфраструктурой для комфортного проживания граждан, исходя из реальных потребностей.
Нужно постепенно приходить к новым механизмам, чтобы развивать наши территории комплексно, а не точечно. Наше законодательство — и федеральное, и краевое — даёт такую возможность. В обязательном порядке развивается инженерная инфраструктура, потому что ни один дом, ни один объект не может существовать без сетей. Это комфорт, это наши люди, которым это необходимо.
Улучшается облик города. Есть историческая часть, а есть новостройки — то, что мы оставим после себя. Любое строительство — это развитие, это лицо любого города, это лицо края. Если есть строительство, значит, есть перспективы будущего.
