Stavropol.Media, 1 июня. Жажда быстрого заработка и незнание нюансов порой становятся ложкой дегтя для жителей Ставрополя, которые решили инвестировать в малые объекты — парковочные места в новостройках или кладовки. Руководитель агентства недвижимости "Кварталы" в интервью корр. ИА Stavropol.Media Георгий Левкович объяснил, в каком случае можно извлечь прибыль, а в каком покупка парковки превратится в головную боль, и почему владельцам кладовок порой сложно вернуть даже вложенные деньги.
Руководитель агентства недвижимости "Кварталы" Георгий Левкович. Фото: Из личного архива Георгия Левковича
— Расскажите, исходя из вашего опыта, как можно инвестировать в парковочные места в Ставрополе?
— Мы работаем с инвесторами, которые покупают такие объекты. Но здесь важно понимать: парковочные места в городе заметно отличаются.
Если речь идёт о штучном объекте в центре города, где постоянно есть проблемы с парковкой и мало свободных мест, то инвестиции в такой точечной локации действительно имеют смысл. Однако нужно быть готовым к тому, что прибыль придётся ждать минимум два-три года — в зависимости от того, как быстро заселится дом. Спрос на паркинг будет расти именно по мере заселения.
Мы часто видим инвесторов, которые покупают место, полгода ждут и хотят сразу получить прибыль. Но такое редко удаётся. Если человек приобрёл парковку у застройщика по средней стоимости, зафиксировать прибыль быстро, как правило, сложно.
Тяп-ляп и построили: какие дефекты находят в новостройках эксперты на СтавропольеТо же самое касается кладовых помещений. Нужно дождаться, когда дом полностью заселится, и только тогда спрос начнёт расти.
Но есть важный нюанс. Если мы говорим о юго-западном районе Ставрополя или о жилье комфорт-класса, где идёт массовая застройка, то в каждом новом доме, как правило, предусмотрен подземный паркинг. В таких условиях предложение машино-мест становится избыточным, и быстрой прибыли ждать не стоит.
— Какие расходы чаще всего не учитывают инвесторы при покупке парковочного места или кладовки? И что вы можете посоветовать тем, кто всё же хочет вложиться в такие объекты?
— Главное, что инвесторы часто упускают из виду, — это коммунальные платежи. Человек покупает паркинг и думает: "Сейчас буду сдавать его в аренду". Сдаёт, допустим, за 3 тысячи или 5 тысяч рублей в месяц. Но из этих денег он ещё должен оплачивать коммунальные услуги. Если смотреть на такую инвестицию с точки зрения окупаемости, она получается не очень выгодной.
Единственный мой совет: если вы действительно хотите купить парковку, присматривайтесь к штучным комплексам, где количество машино-мест ограничено.
Что касается кладовок — там та же история. Основной расход — коммунальные платежи. Если дом ещё не заселён, спроса на них практически нет. Когда он полностью обживается, проходит, как правило, три-пять лет. В каждой семье есть одна-две машины, появляются излишки вещей, которые нужно где-то хранить, — вот тогда спрос повышается, и ценность таких помещений растёт.
Но пока дома полупустые, мы часто сталкиваемся с инвесторами, которые хотят продать кладовку или паркинг. Когда мы смотрим на ситуацию, то понимаем: сейчас ещё не время, нужно подождать. Если человек рассчитывал на быструю инвестицию, ему, как правило, не удаётся зафиксировать ту прибыль, на которую он надеялся.
Те, кто заходят вдолгую, тоже часто не учитывают ежемесячные коммунальные расходы. Купили паркинг — и думают, что дело сделано. Но платить за него придётся каждый месяц.
Посчитаем в цифрах. В среднем паркинг в Ставрополе сдают за 3–5 тысяч рублей в месяц. Даже если взять максимальную сумму — 5 тысяч, за год получится 60 тысяч рублей. При стоимости парковочного места около 600 тысяч рублей минимальная окупаемость составляет 10 лет. Но из этой суммы ещё нужно вычесть коммунальные платежи. В некоторых комплексах расходы достигают 2,5 тысячи рублей в месяц — это почти половина арендной ставки.
Поэтому перед покупкой нужно обязательно уточнять все детали, просчитывать окупаемость и чётко понимать, чего вы хотите. Кто-то планирует купить, подождать и перепродать. Кто-то намерен сдавать в аренду вдолгую, дожидаясь роста цен. Второй подход более эффективен.
Тематическое фото. Фото: Сгенерировано GigaChat (18+)
— А по кладовкам: какой процент от арендной ставки уходит на коммунальные услуги? Какие всплывают подводные камни в этом направлении инвестирования?
— Размер коммунальных платежей за кладовку зависит от застройщика и квадратуры помещения, поэтому назвать конкретную цифру я сейчас не могу. Но в любом случае за каждую кладовку взимается плата — за свет, за обслуживание.
И здесь возникает другая проблема. Часто люди с ограниченным бюджетом хотят куда-то инвестировать, чтобы сохранить деньги, и выбирают кладовку. А потом, когда пытаются вернуть вложенное, сталкиваются с трудностями — человек несёт расходы, объект ему на самом деле не нужен, а выйти из этого актива сложно. Даже свои деньги вернуть непросто, не говоря уже о том, чтобы зафиксировать прибыль.
Что в топе и как выбрать застройщика — эксперт со Ставрополья о рынке жильяЕсли у человека есть возможность подождать три-пять лет, пока дом полностью заселится и обживётся, то ситуация может улучшиться. Но если посчитать, сколько годовых процентов принесёт такая инвестиция, результат окажется не слишком интересным. Лично я считаю, что кладовки — это не лучший способ для вложений.
— Как мы выяснили, с парковками ситуация чуть лучше, но тоже сильно зависит от конкретного комплекса. Какой алгоритм вы бы посоветовали потенциальному инвестору: как оценить конкретный ЖК, чтобы не ошибиться с покупкой парковочного места?
— Возьмём, например, ЖК "Крона" или строящийся ЖК "Моне" в центре города. Там машино-мест немного, и инвестиция была бы интересной. Но застройщики не продают паркинги "с улицы" случайным инвесторам. Чтобы купить там парковочное место, нужно приобрести трёхкомнатную квартиру. Даже если вы купите однокомнатную, паркинг вам не продадут.
А теперь посмотрим на юго-западный район, на жильё комфорт-класса — например, на квартал 17/77. Там паркингов очень много. Продать место сложнее. Дома пока только заселяются, и что будет, когда они заполнятся, я точно не знаю. Вокруг домов много свободной придомовой территории, жильцы могут спокойно ставить машины на улице, поэтому большого спроса на подземные паркинги, скорее всего, не будет.
Совсем другая картина — ЖК "Российский". Только в нескольких корпусах этого комплекса есть подземный паркинг, и за эти места шла настоящая “бойня". Их было мало, и многие люди были готовы переплачивать, чтобы купить парковочное место именно в этом ЖК.
Поэтому мой совет: не стоит слепо покупать паркинг, не подумав. Нужно оценивать конкурентные предложения, смотреть проекты застройщиков, выяснять, сколько машино-мест планируется в принципе. И только после этого строить прогнозы.
Напомним, ИА Stavropol.Media запустило медиапроект о развитии края в сфере строительства, архитектуры и благоустройства “Недвижимость Ставрополья”. Мы рассказываем о рынке жилья, градостроительной и ценовой политике, публикуем обзоры ЖК и последних тенденций. Эксклюзивные интервью, аналитика и мнения экспертов — для тех, кто следит за тем, как меняется облик региона. Приглашаем к сотрудничеству инвесторов, застройщиков и экспертов.
